나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72363 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 지하1층 비에프비1-0009호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 제지하1층 제비에프비1-0009호, 제비에프비1-0010호, 제비에프비1-0019호로서, 외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.

이용상태

본건은 공부상 공장(지식산업센터)로 되어 있으며, 본건 공히 출입문에 "다산공유창고" 표식이 부착되어 있어 공유창고로 이용중인 것으로 보임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역 (가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립 제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 "그 밖의 사항"란을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72363 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워DIMC (제공된 물건 정보상 지하1층 비에프비1-0009호로 명시되었으나, 첨부된 건축물대장 JSON 데이터 분석 결과 5층 비에프05-0009호로 확인됨. JSON 데이터 기준 적용)

용도: 지식산업센터 (현황: 공유창고)

감정가: 328,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 30,201.47㎡ (약 9,136.43평)

건물지분: 30,201.468㎡ (약 9,136.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건이 속한 건물까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 (JSON 데이터 기준)

* 마감: 외벽 - 복합판넬 붙임 등, 내벽 - 몰탈위 페인팅 등

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 등 갖추었습니다.

2.4. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로접면: 본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주시 다산지금 공공주택지구)

* 도시계획시설: 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주시 다산지금 공공주택지구), 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립 제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정).

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 말소기준권리: 을1 근저당 (2022-05-19 접수, 농협은행주식회사, 채권최고액 799,200,000원)

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 인수되는 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임서준 (성만 표시: 임 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-29

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 보증금 합계

* 0원 (모든 임차인의 보증금은 말소되거나 인수되지 않음)

3.4. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-05-19 접수)

* 을1: 근저당 (2022-05-19 접수, 농협은행주식회사, 799,200,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (2025-09-22 접수, 농협은행주식회사, 687,994,001원)

* 등기부채권 총액: 799,200,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 다산동 현대테라타워DIMC 단지 내에 위치하며, 주변으로는 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 관련 종사자 및 거주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 잠재적 고객층

* 인근 지식산업센터 근무자 및 입주사

* 다산신도시 거주민

4.3. 혐오시설 및 주변 환경 조사

* 주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변 환경은 지식산업센터, 주거시설, 초등학교 등이 혼재되어 있어 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 다산한강초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 의료시설

* 인근 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 목적 불일치 가능성

* 공부상 용도는 지식산업센터이나, 현황은 "다산공유창고"라는 표식이 부착되어 공유창고로 이용 중입니다. 실제 이용 목적과 공부상 용도 간 차이로 인한 문제 발생 가능성은 낮으나, 향후 활용 시 업종 제한 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 다수의 토지 이용 제한

* 본건 토지에는 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립 제한 지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.3. 높은 채권 총액

* 채권 총액(799,200,000원)이 감정가(328,000,000원)를 상회하므로, 유찰 가능성이 존재하며, 이는 입찰 시 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

* 본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 현대테라타워 DIMC 내 지식산업센터(공유창고)로서, 신축급 건물에 해당하며 주변 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

* 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸되거나 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 투자 시 신중한 검토가 필요하며, 현재의 공유창고 이용 상태에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 강점

* 다산신도시 내 우수한 입지 조건 및 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 지식산업센터로 유지보수 비용 부담이 적고, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 명확한 권리 분석으로 낙찰 후 법적 하자 및 명도 부담이 최소화됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 참고사항

* 인수되는 보증금: 0원

* 감정가: 328,000,000원

* 본건의 예상 입찰가는 상기 정보를 바탕으로 산정하되, 정확한 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 향후 개발 계획, 본 물건의 정확한 이용 상태 및 가치 분석 등 보다 상세한 현장 조사와 시장 분석이 필요합니다. (현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.