나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3712 [1] 경기도 남양주시 진접읍 부평리 756 진접센트레빌시티2단지 202동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 '부평초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건 내 제1층 제102호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 8~10미터 내외, 남측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부평리 756 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부평지구), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부평고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3712 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 부평리 756 진접센트레빌시티2단지 202동 1층 102호

용도: 아파트

1.2. 물건 개요

감정가: 362,000,000 원

채권자: 울OOOOOOOOO

1.3. 면적 정보

토지면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

토지지분: 74.883㎡ (약 22.65평)

건물면적: 101.98㎡ (약 30.84평)

건물지분: 101.98㎡ (약 30.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

아파트 전용면적: 101.98㎡ (약 30.84평)

아파트 분양면적 (참고 - 유사 면적 84.98㎡(약 25.7평) 매매 사례 존재): 101.98㎡ (약 30.84평) (본건 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 '부평초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지(부평리 756)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부평지구)으로 지정되어 있습니다.

도로 접합 사항: 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

기타 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등이 있습니다.

2.4. 도로 상황

본건 건물 동측 및 서측으로는 노폭 약 8~10미터 내외의 도로, 남측으로는 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리로는 소유권 보존(앨트원도시개발주식회사), 소유권 이전(조경순), 근저당권(농협은행, 예가람저축은행), 가압류(울진죽변수산업협동조합, 한국토지신탁, 경기신용보증재단), 강제경매(울진죽변수산업협동조합), 임의경매(예가람저축은행) 등이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 약 789,815,607 원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2013년 10월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 "지상권"으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정된 사실은 등기부에서 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 임채근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010년 3월 17일

대항력: 없음

주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 점유 및 권리 관계는 현장 조사가 필요합니다. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 주거 환경

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 학교들이 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 진접센트레빌시티2단지

주소: 경기도 남양주시 진접읍 부평리 756

사용승인일: 2009년 11월 3일 (준공 17년차)

총 동수: 7개 동

총 세대수: 266세대

최고층: 19층

5.2. 부대시설

주차: 단지 내 총 322대의 주차가 가능할 것으로 보입니다 (JSON 데이터 기준). 다만, 제공된 일반 정보의 '지상주차대수 12대', '지하주차대수 10대', '주차대수합계 0대'와는 상이하므로, 정확한 주차 가능 대수는 관리사무소 확인이 필요합니다.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

전기차 충전기: 지하 7대

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

사건 특이사항 및 특수물건정보에 '중복사건'으로 기재되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 다른 사건번호로 경매가 진행 중이거나 진행될 수 있음을 의미하므로, 관련 법원 기록을 통해 정확한 중복 여부 및 영향(예: 경매 취소 가능성, 매각 기일 조정 등)을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 확인 사항

건물명세서상 '임대관계 미상'으로 되어 있습니다. (위 임차인 현황 참조)

공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 매수인 자격이나 허가 절차 필요 여부를 확인해야 합니다. (2025-08-26 지정, 외국인 등/용도:주택)

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

감정가는 3억 6천 2백만원이며, 최근 유사 면적의 아파트 매매가가 3억 2천만원대에서 형성된 것을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받을 가능성이 있습니다.

다만, 중복사건 여부, 임차인의 실제 점유 관계, 토지거래허가구역 지정 등 확인이 필요한 사항들이 있어 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트 대비 가격 부담이 적은 준신축급 아파트입니다.

지하철 4호선 연장선(진접선) 개통으로 인한 교통 개선 효과를 기대할 수 있는 지역입니다.

단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 362,000,000원입니다.

최근 84.98㎡ 면적 아파트 매매가가 320,000,000원 ~ 330,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건(101.98㎡)의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단될 수 있습니다.

다만, 중복사건, 임차인 현황 등 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가의 90~95% 수준 또는 시세 대비 저평가된 가격으로 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 350,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.