나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72387 [1] 경기도 구리시 수택동 482-2 수택동성원상떼빌 101동 14층1413호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택동 사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 14층 1413호로서 (사용승인일 : 2006.10.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방2, 거실, 주방, 욕실 및 화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재경보기, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-07-14)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한 지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제2호)), 토지거래계약에관한 허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2조제4호)]).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72387 (1)

* 소재지: 경기도 구리시 수택동 482-2 수택동성원상떼빌 101동 14층1413호

* 용도: 아파트

* 감정가: 362,000,000원

* 토지면적: 9.63㎡ (약 2.91평)

* 토지지분: 9.63㎡ (약 2.91평)

* 건물면적: 53.28㎡ (약 16.13평)

* 건물지분: 53.28㎡ (약 16.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

1.2. 건축물 및 등기부 요약

* 건축물 정보:

* 건물명: 수택동 성원상떼빌 101동

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2006년 10월 31일

* 총 층수: 15층 (해당 층: 14층)

* 전유부 면적: 53.28㎡ (약 16.13평)

* 분양면적: 명확히 기재되지 않았으나, 전용면적보다 넓게 책정될 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023년 4월 3일 접수된 근저당권 (이광휘, 35,000,000원)

* 현재 등기된 권리: 소유권이전, 근저당권, 가압류 (오케이저축은행, 17,414,530원), 강제경매 (송전호, 78,000,000원)

* 등기부 채권 총액 (말소기준권리 이전): 52,414,530원 (근저당권 35,000,000원 + 가압류 17,414,530원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택동 사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 생활편의시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 및 토지 이용

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층에 위치한 아파트입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄하게 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역 (단, 「도시계획조례」에 따라 일반/생활 숙박시설 및 위락시설 설치 제한)

* 기타 제한사항: 방화지구, 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한 지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. [허가대상자: 외국인 등])

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 채권자 송OO의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2023년 4월 3일 접수된 근저당권입니다.

* 경매로 인해 근저당권, 가압류, 강제경매 등기 등이 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하계화 (하 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2021년 7월 30일

* 배당신고일자: 2025년 11월 11일

* 대항력: 없음

* 임차인: 한동민 (한 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 30일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 계약 내용 및 실제 점유 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 구리시 수택동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 생활편의시설이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역입니다.

* 주거지로서의 안정성과 함께, 주변 상업 시설 이용이 용이한 장점이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 아파트단지, 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 버스정류장이 도보 거리에 위치하며, 주요 도로 접근성이 좋아 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 자전거보관소, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 한동민은 대항력이 있으므로, 보증금(0원) 및 차임(0원)이 실제와 다른 경우 또는 계약 내용에 따라 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있을 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상 처리될 금액이며 실제 임대차 계약의 유효성 및 법적 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 일반상업지역 내에서 생활 숙박시설 및 위락시설 설치가 제한되며, 방화지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 구리시 수택동의 준수한 입지에 위치한 아파트입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 건물 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 인수 리스크 요인이며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 다양한 도시계획상의 제한은 향후 개발 가능성이나 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 대중교통 이용이 편리하고, 생활에 필요한 각종 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 구리시 지역의 부동산 시장 상황 및 개발 계획에 따라 시세 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 적정 입찰가를 산정하여 낙찰받을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 362,000,000원

* 최근 유사 면적 거래 사례 (2026년 4월 28일, 53.675㎡): 398,500,000원

* 최근 유사 면적 거래 사례 (2026년 6월 5일, 41.939㎡): 320,000,000원

* 본 건은 53.28㎡ 면적을 가지고 있으며, 감정가는 362,000,000원입니다. 최근 거래 사례 중 53.675㎡ 면적이 398,500,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 추가적인 자금 부담이 없다는 장점이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재 및 기타 제한사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 상기 정보를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 375,000,000원 ~ 385,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 개별적인 권리관계 분석, 현장 조사 결과, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.