나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64315 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "경의중앙선 풍산역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 풍산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지1층/4층 중 제3층 제302호로서, 외벽: 드라이비트 및 치장벽돌, 인조석붙임 마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이지연)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 102동 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64315 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 257,000,000원입니다.

건물 전용면적은 41.22㎡ (약 12.47평)이며, 토지 지분 면적은 48.42㎡ (약 14.65평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경의중앙선 풍산역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사한 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 경의중앙선 풍산역이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

건축물대장상 주소는 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1번지이며, 도로명 주소는 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-18 (풍동)입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 인지되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(신청채권자)의 강제 경매 사건입니다.

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2021년 6월 17일자 금천구(서울특별시)의 압류입니다.

등기부상 주택임차권(권리자: 이지연, 권리금액: 285,000,000원)이 존재하였으나, 이는 말소된 것으로 확인됩니다.

주요 특이사항으로는 '대항력 있는 임차인'이 언급되었으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 29일자 인수조건변경확약서를 제출하여 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

따라서, 경매로 인해 임차인의 대항력 있는 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤성진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-23

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이지연)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-12

확정일자: 2021-02-09

대항력: 없음 (인수조건변경확약서 제출로 대항력 포기)

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변 지역 역시 유사한 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

경의중앙선 풍산역 인근으로, 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 경사스라브 지붕의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 41.22㎡ (약 12.47평)으로 구성되어 있습니다.

건물 내 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태는 북측 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크였던 대항력 있는 임차인 문제는 인수조건변경확약서 제출로 인해 해소되었습니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 파악되나, 이는 경매 절차와 직접적인 관련은 적습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 없어진 상태로 경매가 진행되고 있습니다.

감정가는 257,000,000원으로, 최근 유사 면적의 거래 사례를 볼 때 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

건축 연도가 2017년으로 비교적 신축에 속하며, 내부 시설 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상의 일부 제한사항은 있으나, 다세대주택으로서의 일반적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 관련 인수 부담 소멸: HUG의 인수조건변경확약서 제출로 낙찰자가 인수할 임차보증금이 0원입니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년에 건축되어 건물 노후도가 적습니다.

* 실거주 및 투자용 매력: 적정 면적과 역세권 입지로 실거주 또는 임대 수익용으로 고려해볼 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 유사 면적 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시장 가격을 잘 반영하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 면적(약 12.1평)의 다세대주택이 약 2억 4천 7백만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가 2억 5천 7백만원은 이와 유사한 수준이며, 건물 연식 등을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.