나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64311 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 12층1222호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "도래울중학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 물류창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

프리케스트철근콘크리트구조 프리케스트콘크리트붕 15층 내 12층 1222호, 1223호, 1224호로서, 외벽 : 복합판넬 및 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 인테리어 마감 등 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건 3개호는 기타공장으로 현재 일체로 이용중인 것으로 조사되며, 공실여부는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형 토지로 지식산업센터건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표번지인 원흥동 706에 의하면 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 1,2,3.은 일체로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64311 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 12층1222호

본건은 12층 1222호, 1223호, 1224호 총 3개 호수가 일체로 이용 중인 지식산업센터입니다.

건물 구조: 프리케스트철근콘크리트구조, 15층 건물 중 12층에 해당합니다.

용도: 지식산업센터 (현재 기타공장으로 이용 중)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 551,000,000원

토지면적: 36.06㎡ (약 10.91평)

건물면적: 115.38㎡ (약 34.90평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치하며, "도래울중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 물류창고 등이 혼재하여 복합적인 지역 특성을 보입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 서측으로 중로(폭 20m~25m)에 접해 있어 도로망이 편리합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 주변 지역

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리) 내에 속해 있습니다.

또한, 공공주택지구, 벤처기업육성촉진지구로 지정되어 있어 지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)에도 해당하므로, 향후 개발이나 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 9월 29일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (금543,600,000원)입니다.

이후 접수된 가압류(제시카디자인그룹) 및 본건 임의경매(중소기업은행)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 약 574,500,000원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

현재까지 조사된 임차인 중 보증금 및 차임이 없는 상태로 신고되었습니다.

- 임차인 이선애: 전입일자 2022-09-19, 대항력 없음.

- 임차인 주식회사엘라프레: 사업일자 2022-08-11, 대항력 없음.

낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 산업시설

본건이 위치한 광양프런티어밸리6차 주변에는 다수의 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설, 물류창고 등이 밀집해 있습니다.

이는 관련 산업 종사자 및 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되어 있으므로, 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 행위나 환경 변화에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"도래울중학교"가 인접해 있어 교육 환경 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 관련 리스크

현재 본건은 3개 호수가 일체로 이용 중이나, 공실 여부는 미상으로 조사되었습니다.

지식산업센터 시장은 경기 변동 및 공급량에 따라 공실률이 변동될 수 있으므로, 임대 시장 동향에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

임대 관련 정보가 불확실한 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 제한 사항을 받고 있습니다.

향후 건축, 증축, 용도 변경 등 어떠한 행위를 하기 위해서는 관련 법규의 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 광양프런티어밸리6차 내 12층 1222, 1223, 1224호로, 총 3개 호수가 일체로 활용 가능한 지식산업센터입니다.

주변의 신축 지식산업센터 및 주거단지 개발로 인한 배후 수요와 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점에서 매우 안정적입니다.

다만, 현재 공실 여부 및 임대 정보가 불확실하며, 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본건의 투자 가치를 평가하기 위해서는 실질적인 임대 수익률 분석과 함께 토지 관련 법규에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

- 안정적인 권리 관계: 모든 권리 소멸로 인한 낙찰자의 권리 보호.

- 확장된 사용 공간: 3개 호수가 일체로 사용 가능하여 넓은 면적이 필요한 사업체에 적합.

- 원흥지구 지식산업센터 클러스터 내 위치: 주변 산업 단지와의 시너지 효과 기대.

- 우수한 교통 환경: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 물류 및 인력 이동에 유리.

9. 예상 입찰가

감정가: 551,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없으나, 공실 가능성 및 임대 정보 미확인이라는 리스크가 존재합니다. 또한, 여러 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

따라서, 최근 유사 지식산업센터 경매 낙찰 사례, 주변 시세, 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 분석하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적이며, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.