나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64303 [1] 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 「운정4동 행정복지센터」 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대주택 등이 밀집하고 있으며 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 경의중앙선'운정역'이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방설비, 승강기설비(기준시점 현재 운행이 중단되어 있는 상태 임.) 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로2류(폭8m~10m)(2024-07-18)(운정2)(저촉), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건은 이해관계인의 폐문 및 부재로, 내부구조의 작성은 건물의 외관, 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용상태를 기준하여 작성하였으므로 경매입찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.23.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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* 사건번호: 고양지원 2025타경64303 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 211,000,000원

* 토지면적: 67.40㎡ (약 20.39평)

* 건물면적: 56.74㎡ (약 17.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 「운정4동 행정복지센터」 동측 인근 지역입니다. 주위는 연립주택, 다세대주택 등이 밀집하고 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하고 경의중앙선 '운정역'이 위치해 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

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* 건물 구조 및 이용 상태: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제402호입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 공부 및 현황상 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 다만, 승강기 설비는 기준시점 현재 운행이 중단된 상태입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 소로2류(폭8m~10m)(저촉), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. '소로2류(저촉)' 표시는 도로 관련 규정에 일부 저촉될 가능성을 시사합니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부 확인이 어려워, 건물 외관 및 탐문 조사를 바탕으로 표준적이고 일반적인 이용 상태를 기준으로 작성되었습니다.

1.4. 권리 분석

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* 등기부 요약:

- 소유권 관련 등기: 신탁등기 말소, 공유자 지분 이전 등기 등이 확인됩니다.

- 채권자(신청채권자): 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

- 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 등기(2022.06.24. 접수)가 말소기준권리로 추정됩니다.

- 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위의 압류, 강제경매, 주택임차권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사 (대리: 손 )

- 보증금: 193,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-04-21

- 확정일자: 2021-03-22

- 대항력: 없음

* 인수/소멸 권리:

- 신청채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.23.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

- 임차인 손 (주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 해당 임차보증금 193,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 특별히 기재된 인수되는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 항목은 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

- 인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권 및 시세 분석

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* 주변 실거래가 분석:

- 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡, 3층, 야당동 239-200): 2026년 7월, 28,500만원 거래 (약 43.8만원/㎡)

- 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡, 1층, 야당동 190-5): 2026년 7월, 15,000만원 거래 (약 26.8만원/㎡)

- 자연에가 (2015년식, 57.45㎡, 2층, 야당동 150-1): 2026년 7월, 18,000만원 거래 (약 31.3만원/㎡)

* 시세 적정성 평가:

- 본건(56.74㎡)은 2016-2017년경 준공된 다세대주택으로, 감정가는 211,000,000원 (약 37.2만원/㎡)입니다.

- 비교 사례 중 신축 연도가 비슷한 '태종에비뉴'(2019년식)는 더 높은 가격대(약 43.8만원/㎡)를 형성하고 있으나, 면적이 더 넓고 건축 연도가 신축입니다.

- 비교 사례 중 면적 및 연식이 유사한 '요산아트빌'(2015년식, 연립, 약 26.8만원/㎡) 및 '자연에가'(2015년식, 연립, 약 31.3만원/㎡) 대비 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

- 낙찰자가 임차 보증금 193,000,000원을 인수하지 않는다는 점을 고려할 때, 감정가는 시장가 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

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* 주변 환경: 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 행정복지센터, 근린생활시설 등이 인근에 있어 생활 편의성은 보통입니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역임을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 기타: 승강기가 현재 운행 중단 상태이므로 이용에 불편이 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역: 향후 재매각 시 토지거래허가구역 규제를 받을 수 있습니다.

* 승강기 운행 중단: 승강기 고장 또는 미운행으로 인한 이용 불편 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 제한: 이해관계인의 부재로 내부 상태를 정확히 파악하기 어려워, 실제 내부 상태가 다를 수 있으며 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 저촉: '소로2류(저촉)' 표시는 건축법상 도로 관련 규제에 일부 저촉될 수 있으며, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 검색되지 않았습니다. 다만, 파주시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 논의되고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

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본건은 경기도 파주시 야당동 소재 다세대주택으로, 경의중앙선 운정역 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 211,000,000원으로, 주변 시세 및 물건의 특징을 고려할 때 합리적인 수준입니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 대항력이 없고 보증금 193,000,000원을 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 실질적인 부담이 거의 없다는 것을 의미합니다. 그러나 승강기 운행 중단, 내부 확인의 어려움, 토지이용계획상 도로 저촉 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

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* 임차 보증금 미인수: 193,000,000원의 보증금을 인수하지 않아 명확한 투자 이익을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 다세대주택 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준입니다.

* 양호한 입지: 대중교통 접근성이 좋고 주거 편의시설이 인근에 위치합니다.

1.10. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 211,000,000원이며, 임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때 시장 상황 및 개별적인 임장 활동을 통해 파악된 물건의 실제 가치를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 거래 사례와 본건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 수익률을 감안한 적정 입찰가 수준은 감정가를 소폭 상회하는 220,000,000원에서 230,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 이는 일반적인 예측이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 상태를 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.