나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5656 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1044-15 아이하우스 씨동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '고양예술고등학교' 서측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2018.06.04 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 지상4층건물 내 1층 101호로서, 외벽: 외장석 붙임 및 드라이비트마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

1. 고양시 일산서구 덕이동 1044-22번지 토지공유자 주식회사 누림경제연구소로부터 '이 사건 부동산의 유일한 진출입 토지(덕이동 1044-22)가 토지 소유자의 사용 승낙 또는 통행권 설정 없이 차량 진입로로 이용되고 있다‘는 취지의 통행현황 관련 의견서(2026. 6. 23.자)가 제출됨.
2. 고양시 일산서구 덕이동 1044-19 토지(도로)의 공유자 윤태강으로부터 이 사건 부동산의 출입에 이용되는 위 도로 사용에 따른 부당이득금 청구 소송(의정부지방법원 고양지원 2026가소53773)이 진행 중이라는 의견서(2026. 8. 13.자)가 제출됨.
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경5656 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1044-15 아이하우스 씨동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2016년 (사용승인 2018.06.04)

* 감정가: 216,000,000원

* 토지 면적: 62.83㎡ (약 19.0평)

* 건물 면적: 55.22㎡ (약 16.7평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 제외, 명시적 언급 없음)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '고양예술고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로: 대상 토지 북동측으로 세로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2020.03.06. 접수, 168,000,000원)

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사새한주택 (2018.06.19)

* 소유권이전: 박연규 (2020.03.06. 매매)

* 근저당: 신한은행 (2020.03.06. 168,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사리드코프 (2021.07.15. 26,000,000원) - 말소

* 가압류: 서민금융진흥원 (2022.03.25. 8,306,920원) - 말소

* 임의경매: 신한은행 (2025.09.19. 129,262,885원) - 본건 경매 개시

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 명확히 인수되는 권리는 없어 보입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주택 밀집 지역으로, 인근에 '고양예술고등학교'가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 지역의 일반적인 상권을 형성하고 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 지상 4층 건물 내 1층 101호입니다.

* 난방 방식: 도시가스에 의한 개별난방 방식입니다.

* 기본 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 진출입로 관련 법적 분쟁:

* 토지 공유자(주식회사 누림경제연구소)로부터 사건 부동산의 유일한 진출입 토지(덕이동 1044-22)가 토지 소유자의 사용 승낙 또는 통행권 설정 없이 차량 진입로로 이용되고 있다는 취지의 의견서가 제출되었습니다 (2026.6.23.자).

* 도로 공유자(윤태강)로부터 사건 부동산의 출입에 이용되는 도로 사용에 따른 부당이득금 청구 소송(의정부지방법원 고양지원 2026가소53773)이 진행 중이라는 의견서가 제출되었습니다 (2026.8.13.자).

* 이는 향후 재산권 행사 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 매우 큰 문제입니다.

* 특별 매각 조건: 매수 신청 보증금이 최저매각 가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높게 책정되었습니다.

* 유동화 물건 및 공유자 우선매수 신고: 해당 물건은 유동화되었으며, 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있습니다. 경매 진행 시 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축급 다세대주택으로 건물 상태 자체는 양호할 것으로 판단됩니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 분석상 깔끔해 보입니다.

그러나 가장 심각한 문제는 토지 진출입로와 관련된 법적 분쟁 및 사용권 문제입니다. 이는 향후 재산권 행사에 큰 제약을 줄 수 있으며, 해결되지 않을 경우 가치 하락으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

이러한 잠재적 리스크와 높은 보증금 비율, 공유자 우선매수 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 결정에 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 사용승인)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가 인수 부담이 적을 가능성이 있습니다 (단, 진출입로 문제 해결 시).

* 주택가 내 위치하여 주거용 부동산으로서 기본적인 가치를 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매 시세를 분석한 결과, 전용면적 51㎡에서 58㎡ 범위의 다세대주택이 1억 5,300만원에서 2억 6,800만원까지 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 전용면적(55.22㎡)을 고려할 때, 시장 시세는 대략 1억 5천만원에서 2억 5천만원 사이로 추정할 수 있습니다.

하지만, 본 물건은 현재 심각한 진출입로 관련 법적 분쟁 및 소송이 진행 중이며, 이는 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 최저매각가의 20%라는 높은 보증금 요건도 고려해야 합니다.

이러한 리스크를 충분히 반영한다면, 감정가(2억 1,600만원)보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 진출입로 문제 해결에 소요될 시간, 비용, 그리고 불확실성을 고려하여, 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 최저매각가를 확인한 후, 철저한 현장 조사와 법적 검토를 거쳐 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.