나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64293 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 126-22 세종명가 106동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "고양관산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평지붕, 세종명가 제106동 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2017.04.20.) 외벽 : 벽돌 타일붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 완만한 경사지의 사다리형 토지로서, 현황 건부지(공동주택(다세대주택))으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로가 개설되어 있으며 이 도로를 통해 인근 지역과 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자오대원)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 2. 3.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64293 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 126-22 세종명가 106동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

면적:

* 토지면적/토지지분: 37.48㎡ (약 11.34평)

* 건물면적/건물지분: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "고양관산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능한 교통시설 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물의 구조 및 이용상태: 본건은 2017년 4월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택(세종명가 106동 5층 501호)으로, 현재 공동주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌 타일 붙임 및 드라이비트 마감이며, 내벽 및 창호는 일반적인 마감 상태입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건은 인접 도로 대비 완만한 경사지의 사다리형 토지 위에 건물이 건축되어 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이 도로를 통해 인근 지역과 연계 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 20일 접수된 김연호 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부 요약에 따르면, 을8(주택임차권 오대원, 말소), 을7(근저당권 김연호, 말소), 갑3(소유권이전 임문태), 갑4(압류 강서세무서장, 말소), 갑5(압류 양천세무서장, 말소), 갑6(압류 마포세무서장, 말소), 갑7(가압류 주식회사한빛자산관리대부, 말소), 갑8(압류 동대문세무서장, 말소), 갑9(압류 남대문세무서장, 말소), 갑10(압류 서초세무서장, 말소), 갑11(압류 국, 말소), 갑12(압류 고양시, 말소), 갑13(강제경매 주택도시보증공사, 말소), 갑14(압류 국민건강보험공단, 말소) 등이 모두 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요만 있고 내용은 없어 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

주택임차권자 오대원(주택도시보증공사)이 보증금 178,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 3월 15일, 확정일자 2021년 2월 17일자로 존재합니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 오 )는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 15일 거래: 34.55㎡ (약 10.45평), 1993년식, 67,000,000원 (약 193.89만원/㎡)

- 2026년 7월 14일 거래: 58.15㎡ (약 17.59평), 2003년식, 110,000,000원 (약 189.15만원/㎡)

- 2026년 7월 1일 거래: 54.46㎡ (약 16.47평), 2014년식, 100,000,000원 (약 183.61만원/㎡)

* 시세 비교:

본건(세종명가 106동 501호)은 건물면적 59.88㎡(약 18.11평), 2017년식입니다. 감정가는 180,000,000원입니다.

제공된 실거래가 정보를 바탕으로 추정한 본건과 유사 면적 및 연식의 시세는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 보입니다. 본건의 감정가 180,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 본건 인근에 고양관산초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 검색: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 관련 부담은 없으나, 최종 인수 조건 및 말소 절차를 명확히 확인하는 과정이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한 사항이 있어 향후 재산권 행사 시 관련 법규 확인이 필요합니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정으로 외국인 등의 경우 취득 시 허가를 받아야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 최근 실거래가 대비 높아, 입찰 시 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 다세대주택으로, 고양관산초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다. 2017년에 건축되어 비교적 신축이며, 건물 및 토지 면적을 모두 포함하는 일괄매각 물건입니다. 임차인 관련 문제는 주택도시보증공사의 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 없는 것으로 정리되었으나, 관련 절차 확인은 필수적입니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 시세보다 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 초등학교가 인근에 위치하여 주거 편의성이 좋고, 단지 내 도로가 개설되어 있어 교통 접근성이 무난합니다.

* 신축 건물: 2017년 건축으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 수리가 필요한 부분은 적을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 보증금 부담 없음: 주택도시보증공사의 확약으로 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 주변 시세 정보와 본건의 면적, 연식 등을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 본건의 면적(59.88㎡)과 연식(2017년식)을 감안했을 때, 현재 시장가치는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다.

임차인 인수 보증금이 0원이고, 감정가(180,000,000원)가 시세 대비 높은 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 시세 수준에서 낙찰받는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

최종 제안 입찰가: 120,000,000원

(본 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보를 기반으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁자 수, 법원 진행 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.