나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5472 [1] 경기도 파주시 와동동 1426 월드타워9 11층1101호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정역' 남서측 인근에 위치하며 부근은 주위 아파트단지 등 배후지로 하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상12층 중 제1101호, 제1102호로서 외벽: 돌붙임마감 등 내벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감, 인테리어마감 등 천장: 텍스마감 등 바닥: 데코타일, 화강석물갈기 등 창호: 프로젝트창 등임.

이용상태

기호 1(1101호), 기호 2(1102호) 일체로 '월드골프 GDR 아카데미' 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 옥내소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 '의료시설 등' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로, 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로, 서측으로 폭 약 15m 내외 보행자도로에 각각 접하며 북측을 통해 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 증의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호 1(1101호)과 기호 2(1102호)는 인접호수 간 경계벽을 제거하고 일체로 사용중(월드골프GDR아카데미)인 이른바 ‘튼상가’ 로 통로 및 출입구가 확보되어 있으며, 위치, 면적 등이 건축물현황도 등에 의해 특정 가능하고 건축물대장 및 건축물현황도에 의해 경계벽 복원 등이 가능하며 과도한 비용이 소요되지 않는 등 독립성을 상실한 것이 일시적이고 개별 호수의 단독효용가치가 인정되는 것으로 판단되오니 참고하시기 바람. - 본건은 소유자가 직접 월드골프GDR아카데미로 이용중인 것으로 탐문조사되나, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.현 임차인이 1101호와 1102호를 모두 임차하여 통합하여 사용하고 있으나, 통로 및 출입구가 확보되어 있으며, 위치/면적 등이 건축물현황도 등에 의해 특정 가능하고 경계벽 복원 등이 가능한 것으로 조사(감정평가서 참조)됨. 관련 사항은 관리사무소 등에 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5472 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1426 월드타워9 11층 1101호

건물 용도: 운동시설 (현재 '월드골프 GDR 아카데미'로 이용 중)

감정가: 4,590,000,000원

토지 면적: 173.75㎡ (약 52.56평)

건물 면적: 946.94㎡ (약 286.46평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 임의경매 개시 채권자는 국민은행으로 추정)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 등을 배후지로 하는 상업지대로서 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 운정역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 15m의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 4층/지상 12층 건물 중 11층 1101호와 1102호입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 (2023년 5월 26일 접수, 국민은행 근저당)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 현 임차인: (주)월드골프아카데미

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 15,000,000원

* 전입(사업자)일자: 2021년 10월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 현 임차인은 1101호와 1102호를 통합하여 사용 중이며, 대항력이 있어 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용이 있으나, '대항력 있음'을 고려할 때 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

* 등기부채권 총액: 4,204,467,889원

4. 상권분석

* 입지: 운정역 역세권 상업지구에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

* 업종: 현재 '월드골프 GDR 아카데미'로 사용 중인 운동시설로서, 관련 업종의 상권이 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 운정역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다.

* 편의시설: 운정역을 중심으로 한 상업시설, 금융시설(은행), 문화시설(영화관) 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 다수의 아파트 단지가 밀집한 주거 지역 인근에 위치하며, 교육시설(초, 중, 고등학교) 및 의료시설(의원급)이 주변에 분포하고 있습니다. 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)월드골프아카데미가 보증금 200,000,000원을 보유하고 있으며 대항력이 있으므로, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하거나 별도로 처리해야 할 가능성이 있습니다.

* 통합 사용 호실: 1101호와 1102호가 통합되어 사용 중이므로, 경계벽 복원 등 원상회복을 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 관련 사항은 관리사무소 등에 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 해당 구역 내 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 함을 의미합니다. (현재 2025년 8월 26일까지 지정)

7. 종합 의견

본 물건은 운정역 역세권 상업지역의 대형 운동시설로, 지역 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 입지에 있습니다. 현재 '월드골프 GDR 아카데미'로 활발히 운영 중인 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 문제, 두 개 호실의 통합 사용으로 인한 원상회복 비용 발생 가능성, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인을 신중하게 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 운정역 초역세권 상업지역의 높은 미래 가치.

* 골프 연습장 등 특정 업종으로 활용 시 안정적인 수익 창출 잠재력.

* 다수의 호실을 통합한 대형 면적으로 다양한 사업 확장 용이성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가 4,590,000,000원에서 시작하여, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건의 주요 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원(인수 시)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 정보 간의 상충 가능성을 감안하여, 철저한 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다. 만약 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 실질적인 투자 비용 증가를 의미하므로, 이를 감안하여 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하로 보수적인 접근을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 임대차 계약서 재확인, 관리사무소 및 주변 부동산 시세 조사 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.