나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64312 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1183 백송마을 상가동 2층204-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '고양백석초등학교' 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교 통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 2층 건물 내 제2층 제204-1호 外 1개호로서, 외 벽: 타일붙임 마감 등 내 벽: 내부인테리어 마감 등 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건(1-가, 2-나)은 공히 벽체구분 없이 일체 '근린생활시설'로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, '공동주택, 구매시설 및 생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)( 일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공 업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(고양백석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금계초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단 독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64312 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1183 백송마을 상가동 2층204-1호

용도: 근린상가

감정가: 306,000,000원

토지면적: 69.42㎡ (약 20.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 80.10㎡ (약 24.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (제공된 정보 기반 추정)

특이사항: 개발행위허가제한구역, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치하며, '고양백석초등학교'의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량으로의 접근성은 양호하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 대중교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태

해당 건물은 단지 내 도로를 통해 외곽의 공공도로와 원활하게 연결되어 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태

물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류, 소로1류, 중로2류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

주요 제한사항으로는 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 과밀억제권역 등이 있으며, 고양백석초등학교, 금계초등학교, 한솔유치원 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등의 토지 거래 시에는 토지거래계약에관한허가구역으로 지정된 점(특정 용도 사용 토지 해당 시)도 유의해야 합니다.

주변 시설 확인

제공된 정보 내에서는 혐오 시설에 대한 언급이나 징후는 발견되지 않았습니다. 다만, 외부 지도 서비스 등을 통한 상세한 주변 환경 조사가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부요약

소유권 이전 내역으로는 1999년 신국진, 2000년 이제혁으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2018년 7월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당(24,000,000원)이며, 이후 중소기업은행의 근저당(2020년, 12,000,000원 및 72,000,000원)과 경기신용보증재단의 근저당(2024년, 106,000,000원), 신용보증기금의 가압류(2025년, 39,922,324원) 등이 존재했으나 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

현재 경매를 신청한 채권자는 중소기업은행이며, 이들의 임의경매 개시결정(2025년) 등기 이후 말소 예정입니다.

등기부상 총 채권액 합계는 253,922,324원입니다.

임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2003-10-08

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-10-20

주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 권리분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 배당 신고를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되거나, 다른 법적 절차에 의해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황임을 시사합니다. 하지만, 보증금액이 미상인 경우와 마찬가지로, 실제 배당 여부 및 낙찰자의 인수 부담 가능성에 대해 추가적인 확인이 필요합니다.

권리분석 결론

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 깨끗한 권리를 취득할 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 20,000,000원에 대한 인수 여부는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되었으나, 세부적인 배당 및 최종 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경 및 업종

해당 물건은 백송마을 상가동에 위치하며, 주변의 대규모 아파트 단지와 주택가를 배후 수요로 하고 있습니다. 근린상가로서 지역 주민들의 일상적인 소비를 충족시키는 업종(마트, 학원, 병원, 식당 등)이 입점하기에 적합한 환경입니다.

이용 현황

현재 '근린생활시설'로 이용 중이며, 제공된 정보에 따르면 건물(1-가, 2-나)은 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 이는 특정 업종의 대형 매장이나 여러 공간을 통합하여 사용하는 경우에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설

인근에 고양백석초등학교, 금계초등학교, 한솔유치원 등이 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

교통 및 접근성

다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

편의 시설

대규모 주거 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설(소매점, 식당, 학원 등) 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인

임차인 김 은 대항력이 있으나, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 분석 결과에 따라 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나, 배당 신고 후 실제 배당 여부 및 최종 보증금 인수 여부에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

개발행위허가 제한

해당 지역이 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건물에 대한 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위 시 제한이 따를 수 있습니다. 이는 건물의 가치 상승 잠재력에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한

제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등의 지역적 특성으로 인한 건축 및 개발 행위 제한 사항을 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치한 백송마을 상가동 내 근린상가로, 주변 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

등기부상 권리 관계는 낙찰 후 모두 소멸될 예정으로 깨끗한 권리 취득이 가능합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 분석된 점, 그리고 개발행위허가제한구역으로 지정된 점은 향후 활용 및 개발에 있어 주의 깊은 고려가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요

대규모 아파트 단지 및 주택가를 중심으로 한 고정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

초등학교 인근 입지

학교 주변 상권의 특성을 활용할 수 있는 업종(학원, 문구점, 유아용품점 등)에 유리할 수 있습니다.

일괄 매각

토지와 건물을 동시에 취득하여 복합적인 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 '인수 보증금'이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가는 306,000,000원입니다.

투자자는 물건의 장단점, 잠재적 리스크(대항력있는 임차인의 보증금 처리, 개발행위허가 제한 등)를 종합적으로 고려하여 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 상권 분석 심화, 임차인과의 소통 등 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.