나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4469 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리 633-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리에 소재하는 '동송협동화단지' 내에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으나 노선수, 배차간격 등에 비추어 대중 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사 지대의 부정형의 토지로서 공장 및 창고부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약3-4미터의 비포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18)(산업형), 가축사육제한구역(2021-01-00)(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리), 제한보호구역(전방지역:25km), 배출시설설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재하고 있음. (후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층건물로서(사용승인일 : 2001.01.29) 내·외벽 : 판넬마감. 창호 : 샷시창호임. 기호(3) 철골조 및 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층건물로서(사용승인일 : 2001.01.29) 내·외벽 : 판넬마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2) : 창고 등으로 이용중이며 장기간 방치된 상태임. 기호(3) : 공장 및 화장실로 이용중이며 장기간 방치된 상태임.

설비내역

기호(3) 화장실 부분에 위생 및 급배수시설 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 소재하고 있음. (후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

기호(2)의 2층 사무실은 현황 멸실 상태며 1층의 공부면적은 757.7㎡이나 현황 652.5㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4469 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리 633-8

용도: 공장

감정가: 686,717,000원

토지면적: 8,966.00㎡ (약 2,712.2평)

토지지분: 8,966㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,482.50㎡ (약 448.5평)

건물지분: 1,482.5㎡

건물 제시외면적: 37.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리에 소재하는 '동송협동화단지' 내에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 임야, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 여건은 인근 노선버스정류장의 노선 수 및 배차 간격을 고려할 때 보통입니다.

토지는 남동측으로 노폭 약 3-4미터의 비포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 신한은행 근저당권 (2013-05-24, 327,600,000원)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

이하의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

- 등기부요약(토지): 갑12(소유권이전), 갑14(소유권이전), 갑19(소유권이전, 임의경매), 을13(근저당권, 말소기준권리), 갑36(압류, 말소), 갑38(압류, 말소), 을14(근저당권공동담보, 말소), 갑41(압류, 말소), 갑42(가압류, 말소), 갑43(압류, 말소), 갑44(임의경매, 말소)

- 등기부요약(건물): 갑9(소유권이전), 갑10(소유권이전), 갑15(소유권이전, 임의경매), 을12(근저당권, 말소기준권리), 을13(근저당권공동담보, 말소), 갑28(압류, 말소), 갑30(가압류, 말소), 갑31(압류, 말소), 갑32(압류, 말소), 갑33(임의경매, 말소)

등기부채권 총액(토지/건물): 677,600,000원

임차인 현황:

* 주식회사크린히트

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업자등록일): 2015-09-24

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음. (단, 물건명세서에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

4. 상권분석

본건은 '동송협동화단지' 내에 위치한 공장 용지입니다.

주변 환경은 농경지, 임야, 중소규모의 공장 및 창고가 혼재된 지역으로, 일반적인 산업 단지 또는 배후 농업 지역의 특성을 보입니다.

대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 상업 활동 중심지로서의 기능은 제한적입니다.

산업 시설 운영을 위한 기반 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

인근 지역은 전반적으로 농경지와 임야가 많으며, 소규모 공장 및 창고가 분포하는 지역입니다.

직접적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 주변에 많지 않을 것으로 예상되며, 차량을 이용한 이동이 편리할 것으로 보입니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

본 건은 전방 지역 제한 보호구역(25km)에 해당하므로, 군사적 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태: 기호(2) 건물은 창고 등으로 이용 중이며 장기간 방치된 상태입니다. 기호(3) 건물 또한 공장 및 화장실로 이용 중이나 장기간 방치된 상태로, 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

공부와의 차이: 기호(2) 건물의 2층 사무실은 현황 멸실 상태이며, 1층의 공부상 면적(757.7㎡)과 현황 면적(652.5㎡)에 차이가 있습니다. 이는 건물 활용 및 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물 ㉠은 매각에 포함되나, ㉡은 매각에서 제외됩니다. 별도 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

- 가축사육제한구역: 특정 가축(젖소, 육우, 말, 사슴, 염소, 산양, 돼지, 닭, 개, 오리, 메추리) 사육이 제한될 수 있습니다.

- 제한보호구역(전방지역:25km): 군사작전지역과 인접하여 건축, 개발, 토지 이용 등에 제한이 있을 수 있습니다.

- 배출시설설치제한지역: 환경 관련 규제로 인해 일정 규모 이상의 배출시설 설치가 제한될 수 있습니다.

임대 및 점유 관계: 본 건의 임대 및 점유 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 명확한 임차인(주식회사크린히트)은 확인되었으며 대항력이 없어 인수될 보증금은 없습니다. 하지만 혹시 모를 기타 점유자 가능성에 대한 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 철원군 동송읍에 위치한 공장 용지의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

권리관계는 비교적 깨끗하며, 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부상 채무 총액은 677,600,000원이며, 임차인의 경우 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다.

다만, 건물 노후화 및 방치 상태, 공부와의 면적 차이, 2층 사무실 멸실, 제시외 건물 존재, 그리고 토지 이용 제한 사항(가축사육제한, 군사보호지역 인접 등)은 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

산업단지 내 위치를 고려할 때, 향후 공장, 창고 또는 관련 시설 운영을 위한 부지로서의 활용 가능성은 있습니다.

외부 지도 서비스 등을 통한 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

임차인과의 보증금 인수 문제가 없어 명도 부담이 적습니다.

감정가 대비 저가 낙찰 가능성이 있습니다. (현재 시점 기준)

동송협동화단지 내에 위치하여 산업 시설 입지로의 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 686,717,000원

인수 보증금: 0원

제시외 건물 ㉠ (매각 포함), ㉡ (매각 제외)

건물 노후 및 멸실, 공부상 면적 차이, 토지 이용 제한 등 리스크 요인을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태 및 수리 비용을 파악하고, 주변 시세와 낙찰 동향을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 90%~100% 수준을 고려해볼 수 있습니다. (예: 618,055,300원 ~ 686,717,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.