나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73196 [1] 경기도 동두천시 송내동 703-3 골든파크빌2 가동 2층 204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 동두천시 송내동 소재 '동두천송내초등학교' 남동측 인근에 위치하는 구분건물(골든파크빌2 2층 204호)로서, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 콘크리트평스래브지붕 5층 건내 2층 204호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.(세부 이용내역은 후첨 "내부개황도" 참조)

설비내역

기본 위생·급배수설비 및 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인근지 대비 대체로 등고평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4~5차선, 서측으로 왕복2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73196 (1)

소재지: 경기도 동두천시 송내동 703-3, 골든파크빌2 가동 2층 204호

건물명: 골든파크빌2

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택)

건물 연면적: 24.46㎡ (약 7.4평)

건물 전용면적: 24.46㎡ (약 7.4평)

건물 준공년도: 2017년

감정가: 73,000,000원

토지면적: 15.55㎡ (약 4.7평)

토지지분: 15.549㎡ (약 4.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 황OO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

2. 입지조건

대상물건은 경기도 동두천시 송내동에 소재하며, '동두천송내초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호이며, 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 섀시 창호로 마감되었습니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 세장형의 대체로 등고평탄한 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 동측 왕복 4~5차선, 서측 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획은 도시지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등의 제한사항이 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

채권자는 황OO이며, 본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 9월 19일 접수된 채권자 황병환의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않으나, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

주요 권리사항:

* 주택임차권 (을1): 황병환, 120,000,000원, 2024년 12월 30일 접수. 등기부 요약상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 함을 의미할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 정보의 상충이 있습니다. '말소: 인수' 표기 시 해당 보증금은 낙찰자가 부담해야 하므로, 입찰 전 반드시 관련 사실관계 확인이 필요합니다.

* 소유권이전 (갑3): 2022년 8월 3일 접수.

* 강제경매 (갑4): 황병환, 2025년 9월 19일 접수. 말소기준권리.

현재 임차인 현황상 황병환은 2022년 7월 15일 전입, 2022년 6월 30일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있다고 기재되어 있습니다. (등기부상 확정일자는 2024년 7월 9일로 기재되어 있어, 전입일자 및 확정일자 정보에 대한 교차 확인이 필요합니다.)

임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역에서는 다양한 유형의 주택 거래가 있었습니다.

2011년 준공된 '필타운하우스'(연립주택)의 경우, 110.9㎡ 면적이 2026년 2월 240,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 약 216만원/㎡의 시세를 나타냅니다.

2013년 준공된 '로얄하우스'(다세대주택)의 경우, 53.38㎡ 면적이 2026년 2월 95,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 약 178만원/㎡의 시세를 나타냅니다.

본건은 2017년 준공된 다세대주택으로, 비교적 신축에 해당합니다. 전용면적 24.46㎡(약 7.4평)의 소형 평형임을 고려할 때, '로얄하우스'의 면적 대비 시세(약 178만원/㎡)를 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 43,500,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건은 2017년 준공된 신축 건물이라는 점을 감안하면, '로얄하우스'보다 높은 면적당 가격을 형성할 가능성이 있습니다. 보수적으로 200만원/㎡ 적용 시, 시장 가치는 약 48,900,000원입니다.

감정가는 73,000,000원으로, 현재 파악된 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

단지 인근에 동두천송내초등학교가 있어 학군 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 이동도 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 황병환입니다. 등기부상 '말소: 인수'로 표기된 주택임차권(120,000,000원)이 낙찰자가 인수해야 할 보증금인지 여부가 불확실합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 매우 이례적이며, 실제로는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액(120,000,000원)을 부담해야 할 가능성이 높습니다. 이 경우, 본건의 총 투자 비용이 급증하여 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. (반드시 관련 사실 관계를 추가 확인해야 합니다.)

임차인의 전입일자(2022-07-15)와 확정일자(2022-06-30, 등기부상 2024-07-09)에 대한 불일치도 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등에 해당하여 향후 개발 행위나 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 골든파크빌2는 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 24.46㎡의 매우 작은 전용 면적과 120,000,000원의 인수 가능성이 있는 높은 금액의 선순위 임차권은 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

현재 파악된 시세 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있으며, 만약 임차인 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 부담해야 한다면, 현재 시장 가치로는 투자로서의 메리트가 거의 없을 것으로 판단됩니다.

모든 권리 관계, 특히 임차인의 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 입찰을 권하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2017년 준공)이라는 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

소형 면적으로 1인 가구 등 실수요자에게는 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 위에서 분석한 시장 가치와 임차인 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다.

임차인 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 경우:

예상 시장 가치(보수적으로 50,000,000원 가정) - 인수 보증금(120,000,000원) = -70,000,000원. 이 경우, 현재 시세로는 투자가 불가능하며, 입찰을 권하지 않습니다.

임차인 보증금 120,000,000원을 인수하지 않는 경우 (인수 보증금 합계 0원 기재가 정확하다는 가정 하에):

이 경우, 낙찰자는 임차인에게 보증금을 지급하지 않아도 됩니다.

예상 시장 가치: 약 50,000,000원 ~ 60,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(73,000,000원) 대비 낮은 가격으로 낙찰받아야 수익성이 확보됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시장 가치의 80~90% 수준을 고려하여, 입찰 희망가는 40,000,000원 ~ 55,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 임차인 인수 여부에 대한 명확한 확인 전 가상 금액입니다.)

* 최종 입찰가는 반드시 법원의 공고 내용, 현장 조사, 임차인과의 소통 등을 통해 정확한 권리 관계를 파악한 후 결정해야 합니다.

* 특히, '말소: 인수'와 '인수 보증금 합계: 0원'의 상충되는 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.