나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13266 [1] 서울특별시 강북구 수유동 349-14 성훈팰리스 5층 503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '강북문화예술회관' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 대상물건 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는바 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 우이신설선 '가오리역', 노선버스정류장이 소재하는바 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등 내벽 : 벽지 등 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방, 주방/거실, 화장실 등)으로 이용중임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 상하수도 시설, 기본적인 위생설비, 승강기설비, 공동현관출입통제시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 북측으로 완만하게 상향하는 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13266 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 349-14 성훈팰리스 5층 503호

용도: 다세대주택

감정가: 152,187,500원

면적:

* 토지면적: 17.08㎡ (약 5.17평)

* 건물면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '강북문화예술회관' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 우이신설선 '가오리역'이 소재하여 도보로 이용 가능함. 또한, 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

도로상태:

물건의 동측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접해 있음.

토지이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있었으나, 현재 시점(2026년 8월)에서는 허가 기간이 만료되었음.

3. 권리분석

말소기준권리:

2024년 11월 27일자 서울보증보험주식회사의 가압류 (238,500,000원)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (백 )

보증금: 161,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-12

확정일자: 2022-08-18

배당신고일자: 2024-10-23

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함.

* 신의선

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-05-29 (향후 예정)

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 현재 시점으로 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리 행사에 제약이 있을 것으로 보임.

등기부채권 총액: 399,500,000원

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 환경:

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상권 기능을 수행하고 있음.

인근 시설:

'강북문화예술회관'이 인근에 위치하여 문화 시설 접근성이 좋음. 또한, 기본적인 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

교통:

인근에 우이신설선 '가오리역'이 소재하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설:

본 물건 인근에 '강북문화예술회관'이 위치하고 있으며, 여기에는 수영장, 헬스장, 문화강좌실, 공연장, 전시실 등의 시설이 갖추어져 있어 지역 주민들의 문화 및 여가 활동을 지원함. 또한, 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설도 분포하고 있을 것으로 예상됨.

교육시설:

인근에 솔샘초등학교, 삼각산고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

혐오시설:

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물:

공부상 면적 외에 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 별도 명도/정리 문제가 발생할 가능성이 있음.

토지이용계획:

제2종일반주거지역(7층 이하) 및 고도지구(28m 이하) 규제로 인해 향후 건축이나 증축 시 제한사항이 있을 수 있음.

HUG 인수조건:

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 추가 확인하여 매수인에게 불리한 조건이 없는지 면밀히 검토해야 함. 다만, 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출된 점은 긍정적으로 평가됨.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점으로 작용합니다. 그러나 제시외 건물의 포함 여부와 그 처리 방안, 그리고 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상의 제한 사항 또한 향후 활용 계획 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

권리관계의 명확성:

인수되는 권리가 없어 권리 분석이 용이하며, 추가적인 권리관계 부담이 적습니다.

가격 메리트 확보 가능성:

최근 실거래가 및 유사 물건 시세 분석 결과, 감정가 대비 충분한 할인율을 적용하여 낙찰받을 가능성이 있습니다.

도심 내 주거지:

서울 강북구 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건물의 현재 적정 가치는 약 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 152,187,500원 대비 상당한 할인율 적용 가능성이 높습니다. 이에 따라, 초기 입찰 희망가로 115,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.