나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13086 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 494 정릉중앙하이츠빌1단지아파트 106동 7층 705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "정수초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설호선 "정릉역" 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 19층 건물 내 제7층 제705호로서, (사용승인일: 2004.04.30) 외 벽: 몰탈위 페인트마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

본건은 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 완경사지의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24) (주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13086 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 494 정릉중앙하이츠빌1단지아파트 106동 7층 705호

용도: 아파트

토지면적: 39.16㎡ (약 11.84평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

1.2. 매각 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 내역

감정가: 721,000,000원 (7억 2100만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "정수초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 일반적인 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 우이신설호선 "정릉역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 변동 이력이 있으며, 갑구에는 소유권 보존, 공유자 전원지분 이전, 소유권 이전(협의분할에 의한 상속) 등의 권리 변동이 확인됩니다. 또한, 갑5 (가압류, 윤태식외 1명, 700,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 인수할 보증금 합계액은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2024년 09월 19일 접수된 윤태식외 1명의 가압류(갑5)입니다. 해당 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 감정평가요약서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 기재는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

본건과 동일한 면적인 84.98㎡(약 25.71평) 기준으로 최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 15일: 7억 2000만원 (2층)

* 2026년 7월 10일: 8억 0000만원 (19층)

* 2026년 7월 10일: 8억 3000만원 (16층)

이는 3.3㎡당 약 2,801만원에서 3,230만원 수준입니다. 본건 감정가(7억 2100만원)는 최근 최저가 거래 사례와 유사한 수준이며, 7층이라는 점을 고려할 때 시장 평균가 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

본건과 동일한 면적인 84.98㎡(약 25.71평) 기준의 최근 전월세 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15일: 보증금 5000만원, 월세 15.8만원 (6층)

* 2026년 5월 8일: 보증금 5300만원, 월세 0원 (9층)

* 2026년 5월 5일: 보증금 4000만원, 월세 5만원 (4층)

이러한 거래 사례들은 본 건물의 임대 시장 수요를 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 정릉중앙하이츠빌1단지

주소: 서울특별시 성북구 정릉동 494

사용승인일: 2004년 04월 30일

총 세대수: 433세대

총 주차대수: 467대 (지하 전기차 충전기 20대)

최고/최저층: 19층 / 3층

5.2. 주변 편의시설

본 건 인근에는 정수초등학교, 서울정릉초등학교 등 교육시설이 위치해 있으며, 지하철 우이신설선 정릉역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내로의 접근성이 좋습니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 혐오시설 등 부정적인 영향이 큰 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시가 없는 점은 긍정적이나, 권리 분석 시 모든 가능성을 열어두는 것이 좋습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

제공된 물건 소재지 정보상 106동 7층 705호이나, 건물 등기부 전유부 정보상으로는 106동 17층 1705호로 표기되어 있어 층수 discrepancy가 확인됩니다. 실제 현황 조사 시 정확한 층수 및 호수를 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 성북구 정릉동 소재 정릉중앙하이츠빌1단지 아파트는 우수한 교통 여건과 주변 생활 편의시설을 갖춘 주거지로서의 가치가 있습니다. 비록 등기부상 층수 표기 오류가 확인되는 리스크가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되는 강제경매 물건으로, 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철 정릉역 인근, 초등학교 등 교육시설 및 편의시설 접근성이 우수함.

* 권리: 인수되는 권리 없음, 말소기준 권리 하 모든 권리 소멸 예정.

* 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 7층이라는 중간층의 장점 고려 시 추가적인 가치 상승 가능성 있음.

* 단지: 433세대 대단지로 안정적인 관리 및 유지보수 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 84.98㎡(약 25.71평) 기준으로, 감정가는 7억 2100만원입니다. 최근 2층 매물이 7.2억, 16층 및 19층 매물이 8.0억~8.3억에 거래된 점을 고려할 때, 7층 매물의 적정 시세는 7억 6천만원에서 7억 9천만원 수준으로 판단됩니다. 등기부상 층수 표기 오류 리스크를 감안하더라도, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 5~10% 상향된 7억 7천만원을 예상 입찰가로 제안하며, 경쟁 상황에 따라 8억 0천만원까지 상향 조정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.