나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52111 [1] 서울특별시 강동구 암사동 473-34 송림팰리체 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "선사고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서 (사용승인일 : 2021.05.27.) 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 현황 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1),2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김보영)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.26.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52111 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 암사동 473-34 송림팰리체 2층203호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 건물 사용승인일: 2021년 5월 27일

* 감정가: 331,000,000원

* 토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

* 건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "선사고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 1일 접수된 희즈대부금융주식회사의 근저당권 (300,000,000원)입니다. 본 물건의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 김 ).

* 보증금: 330,000,000원.

* 차임: 0원.

* 전입일자 및 확정일자: 2021년 8월 13일.

* 배당신고일자: 2023년 8월 17일.

* 대항력: 없음.

* 특이사항: 본건 임차인(김 )은 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서를 2026년 6월 26일 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 8일 거래: 29.97㎡ (약 9.07평) 다세대주택, 2013년 건축, 308,500,000원.

* 2026년 5월 6일 거래: 47.85㎡ (약 14.48평) 다세대주택, 2022년 건축, 590,000,000원.

* 2026년 5월 1일 거래: 42.57㎡ (약 12.88평) 다세대주택, 1986년 건축, 203,000,000원.

* 시세 분석: 본건(29.89㎡, 2021년 건축)은 면적이 유사한 2013년 건축 주택이 308,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 해당 거래 사례보다 건축 연도가 8년 신축임을 감안할 때, 감정가(331,000,000원)는 현재 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호입니다.

* 건물 상태: 2021년 5월 27일 사용승인되었으며, 외벽은 치장벽돌로 마감되었고, 내벽은 인테리어 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 내부 이용: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(자세한 사항은 국방부 고시 2025-36호 참조)에 해당됩니다.

* 과밀억제권역에 속합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31. 대상: 아파트 / 2025.8.26.~26.8.25. 대상: 외국인 등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)). 이는 향후 거래 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 협소한 도로: 본건 동측으로 인접한 도로 폭이 약 4미터 내외로 협소하여 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상, 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택입니다. 임차인 김 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 인수 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 보증금 인수 위험은 없습니다. 감정가는 주변 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가되었으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 군사 보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 존재하므로 투자 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 상대적으로 노후화가 적어 향후 유지보수 비용 절감이 예상됩니다.

* 안심 인수: 대항력 없는 임차인의 보증금 미인수 조건으로, 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 비교하여 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세차익 또는 안정적인 임대수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 331,000,000원 내외에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 면밀한 현장 조사와 경쟁 물건 분석을 바탕으로 320,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.