나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51992 [1] 서울특별시 은평구 응암동 427-100 임창폴라리스 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울은명초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철6호선 '새절역','응암역' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 6층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인 : 2017.02.23.) - 외벽 : 석재붙임 및 타일붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 현황 "다세대주택 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 3차선 포장도로 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51992 (1) 서울서부지방법원 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51992 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 427-100 임창폴라리스 4층 401호

* 건물명: 임창폴라리스

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 255,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2017년 2월 23일

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 19.72㎡ (약 5.97평)

* 토지 지분: 19.722㎡ (약 5.97평)

* 건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

* 건물 지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

1.3. 입지 조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치하며, 서울은명초등학교 남동측 인근 지역입니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 새절역 및 응암역, 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 제4층 제401호이며, 2017년 2월 23일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 및 타일 붙임 마감, 창호는 PVC 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 현재 다세대주택 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 북측으로 3차선 포장도로, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 을구 5번 근저당권 (2021년 2월 10일, 영동새마을금고, 68,400,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권은 없다고 명시됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김상효

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 30일

* 확정일자: 2020년 12월 23일

* 배당신고일자: 2023년 1월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김상효는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 제출한 확약서에 따라 임차권 등기 말소 예정으로, 임차 보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 기타 권리 분석:

* 소유권 보존, 이전, 공유자 이전 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 다수의 가압류 및 압류(주식회사 애큐온캐피탈, 충북신용보증재단, 영동군산림조합, 영동세무서장, 국민건강보험공단 등)가 존재하나, 말소기준 권리 이후 순위이므로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액 합계는 483,449,353원입니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 응암동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다. 서울은명초등학교가 인근에 있고, 지하철 6호선 역세권이라는 점은 긍정적입니다. 상권의 발달 정도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 생활 정보

* 교통: 지하철 6호선 새절역, 응암역 접근이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서울은명초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 의료 등 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역에 속하며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 경매 취득 후 전매 또는 특정 용도로의 이용 시 허가를 받아야 하는 등 제약이 있을 수 있으므로, 해당 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 설비 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 수리 또는 교체 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 확약서 내용에 대한 정확한 이해 및 절차 확인이 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 향후 부동산 시장의 변동성 또한 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건 및 교통 환경이 양호합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준 권리보다 선순위인 권리가 없어 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지거래허가구역 지정 및 내부 설비 미확인 등의 리스크는 존재하나, 감정가 대비 시세 분석 결과 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 서울시 내 역세권 아파트/다세대 주택으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상.

* HUG 관련 확약서로 인한 보증금 인수 리스크 없음.

* 도시형생활주택으로 소액 투자가 가능.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 255,000,000원입니다.

최근 인근 지역의 유사 면적(약 29.83㎡)의 도시형생활주택인 '인산엘르빌'(2018년 준공)이 2026년 5월 290,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 2017년 준공으로 연식이 1년 정도 차이 나지만, 면적과 입지 조건을 고려할 때 시세는 290,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가는 이보다 낮은 255,000,000원으로, 현재 시세 대비 약 12% 정도 낮은 수준입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있고, 내부 설비 상태 확인이 불가한 점은 입찰가 산정 시 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가 수준 또는 그 약간 상향된 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 270,000,000원

본 물건은 감정가 대비 시세 차익 가능성이 있으며, 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.