나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51977 [1] 서울특별시 마포구 상암동 1734 상암한화오벨리스크 4층비411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 "하늘초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단지형 아파트, 오피스텔, 전, 답, 공공시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상10층 건물 내 4층 비411호로서, (사용승인일 : 2013.12.05) 외 벽 : 석재 타일 붙임 및 외장 패널 등 마감, 창 호 : 시스템 창호 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 "오피스텔(주거용)"으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급/배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방시설, 화재탐지시설, 소화전설비, CCTV설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 25미터의 중로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역((30m위임지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 인한 폐문으로 인하여 내부를 확인하지 못하였으므로, 추후 경매집행시 재확인이 필요합니다. ② 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51977 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정가: 105,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 마포구 상암동 1734 상암한화오벨리스크 4층 비411호

용도: 오피스텔 (주거용)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

토지면적: 6.55㎡ (약 1.98평)

건물면적(전용): 19.93㎡ (약 6.03평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 3층 / 지상 10층 (해당 호수 4층)

사용승인일: 2013년 12월 05일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 "하늘초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 단지형 아파트, 오피스텔, 전, 답, 공공시설 등이 혼재한 지역으로, 상암 디지털미디어시티(DMC)와 인접하여 업무 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진입이 용이하며, 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 25미터의 중로에 접해 있습니다. 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도시에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023-07-26)

본 경매는 강제경매이며, 매각으로 인해 대부분의 등기상 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 소유권이전

* 갑5: 소유권이전 (매매)

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (이상준) - 말소 (본건 경매 사건)

* 갑8: 압류 (서울특별시) - 말소

* 을3: 주택임차권 (이상준) - 인수 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

3.3. 임차인 현황 (이상준)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-04-14

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 125,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 상)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 상암동은 서울의 주요 디지털 및 미디어 산업 중심지인 디지털미디어시티(DMC)를 중심으로 발달한 지역입니다. 따라서 풍부한 직주근접 수요를 바탕으로 오피스텔의 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많습니다. [cite:google_search_result_23]

4.2. 주변 시설

* 업무 시설: 디지털미디어시티(DMC) 내 다수의 방송국, IT 기업 등 업무 시설 밀집 [cite:google_search_result_24]

* 상업 시설: CJ E&M 센터, 롯데몰, 홈플러스 등 대형 쇼핑 및 편의시설 인접 [cite:google_search_result_25]

* 문화/체육 시설: 서울월드컵경기장, 평화의 공원 등 다양한 문화 및 휴식 공간 이용 가능 [cite:google_search_result_25]

* 잠재적 혐오시설: 현재까지 확인된 인근 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나, 이는 설치 제한 지역을 의미하며 실제 시설의 존재를 나타내는 것은 아닙니다. 최근 서울시가 마포구 상암동에 건립을 추진했던 광역 자원회수시설(쓰레기 소각장) 건립 계획은 주민 반발 등으로 백지화되었습니다. [cite:google_search_result_17, 26, 27, 29]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 편의시설: 건물 내 및 인근에 다양한 상업 시설, 편의점, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다. [cite:google_search_result_6, 13]

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 하늘초등학교가 위치하며, 상암중학교, 상암고등학교 등도 비교적 가까운 거리에 있습니다. [cite:google_search_result_2, 3]

* 공원: 서울월드컵공원, 난지한강공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. [cite:google_search_result_25]

5.2. 교통 접근성

* 대중교통: 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 디지털미디어시티역(공항철도, 경의중앙선, 6호선) 이용이 가능합니다. [cite:google_search_result_4, 5, 9, 12, 18]

* 도로망: 북동측 및 북서측으로 넓은 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 가능성

선순위 임차인 이상준 씨의 경우 대항력이 있으며, 보증금 125,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 '을구 순위 3번 주택임차권'이 인수 사항으로 명시되어 있습니다. (물건명세서 참고)

6.2. 현장 확인 불가

본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못함에 따른 위험이 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

* 토지이용계획상 비행안전제2구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 현재 파악되지 않고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 상암동이라는 우수한 입지를 바탕으로 디지털미디어시티(DMC)의 배후 수요를 기대할 수 있는 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 개발 잠재력도 갖추고 있습니다.

그러나, 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생하며 이는 총 취득 비용을 증가시킬 수 있습니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 디지털미디어시티(DMC) 중심 업무지구와의 인접성으로 인한 높은 직주근접 수요

* 상암동 지역의 지속적인 도시 개발 및 발전 가능성

* 주변에 형성된 풍부한 상업, 문화, 녹지 시설로 인한 쾌적한 생활 환경

* 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월~7월 거래된 동일 건물(상암 한화 오벨리스크) 19.93㎡ 면적의 실거래가는 93,000,000원 ~ 97,000,000원 수준입니다. [cite:google_search_result_7, 16]

본건의 감정가는 105,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 125,000,000원입니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당으로 전액 변제된다는 가정 하에 계산된 결과일 수 있으며, 실제 경매 진행 결과에 따라 잔액 인수 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. (을구 순위 3번 주택임차권, 인수 명시)

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가(9300만~9700만원)와 감정가(1억 500만원)를 고려할 때, 본 건은 대항력 있는 임차인이라는 큰 부담 요소를 가지고 있습니다.

만약 임차 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못하고 매수인이 인수하게 된다면, 총 지출액은 입찰가 + 인수 보증금 잔액이 됩니다.

이를 감안하여, 보수적으로 접근했을 때, 실거래가 수준 이하 또는 그 근방에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 92,000,000원으로 제안합니다.

이 가격은 최근 실거래가 하단부에 위치하며, 임차 보증금 인수 리스크를 고려하여 잠재적 손실을 최소화하기 위한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 최신 시세 변동, 임차인의 배당 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

(입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 순수 입찰가를 의미합니다. 총 취득 비용은 입찰가 + 인수될 보증금 잔액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.