나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12213 [1] 서울특별시 강서구 공항동 53-93 수명그린빌 제에이동 OOO OOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 '공항동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '송정역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 2016.04.28) 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등으로 되어있습니다.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계는 미상입니다. - 본건은 집합건축물대장상 '주택과-35001 (2024.12.09.)호에 의거하여 위반건축물 표기(조립식패널조 주거 14㎡ 무단증축)'가 등재되어 있는바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. - 본건 제시외물건 · 부합물(㉠주거 일부)은 집합건축물대장상 ‘위반건축물 조립식 패널조’로 표기되어 있으나 현장조사 시 벽돌조로 추정되어 현황을 기준하였으며, 정확한 위치·면적·구조 등에 대하여는 별도의 확인 절차를 통해 필히 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12213 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 53-93 수명그린빌 제에이동 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 259,200,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.15㎡ (약 7.61평)

토지지분: 25.15㎡ (약 7.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 36.93㎡ (약 11.17평)

건물지분: 36.93㎡ (약 11.17평)

건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 수명그린빌 제에이동

총 층수: 6층 중 6층

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2016년 04월 28일

건물 전체 면적 (연면적): 1316.86㎡ (약 398.27평)

건폐율: 47.08%

용적률: 176.52%

총 세대수: 29세대

건축물대장상 대지면적: 746㎡ (약 225.65평)

1.4. 특이사항

* 제시외 건물 포함 매각 (감정가 11,200,000원 상당)

* 집합건축물대장상 '위반건축물' 표기 있음 (주택과-35001(2024.12.09.)호 의거, 조립식패널조 주거 14㎡ 무단증축)

* 제시외 건물(부합물)은 현장 조사 시 벽돌조로 추정되며, 정확한 위치, 면적, 구조 등은 별도 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 공항동 '공항동주민센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 '송정역'이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

경매 종류: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김영자)

보증금: 191,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 24일

확정일자: 2024년 09월 30일

배당신고일자: 2025년 11월 12일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 노광학

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 24일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2025년 07월 17일자 미추홀구 압류 (말소 예정) 또는 2025년 09월 22일자 강서구 압류 (말소 예정) - (신한카드 강제경매 2025타경12213이 말소기준권리임)

* 갑3 (2023-07-24): 소유권이전 (염동혁)

* 갑4 (2024-11-12): 소유권이전 (김형민), 매매가 193,500,000원

* 갑5 (2025-07-17): 압류 (미추홀구) - 말소

* 갑6 (2025-07-30): 압류 (강서구) - 말소

* 갑7 (2025-09-22): 강제경매 (신한카드) - 말소기준권리

3.4. 인수 권리 및 부담

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 명시)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용은 명확하지 않음)

* 주의: 임차인 주택도시보증공사(김영자)는 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 경매 절차를 통해 소멸될 수 있으나, 대항력의 유무는 명도 진행 시 중요한 변수가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세

* DH팰리스 (2017년식, 공항동 665-12번지):

* 2026년 5월 6일 매매: 267,000,000원 (전용면적 29.48㎡, 5층)

* DH팰리스 (2017년식, 공항동 665-12번지):

* 2026년 5월 5일 매매: 300,000,000원 (전용면적 29.84㎡, 3층)

* 유원펠리체 (2016년식, 공항동 673-4번지):

* 2026년 5월 4일 매매: 260,000,000원 (전용면적 40.04㎡, 6층)

4.2. 본건과의 비교

본 건(수명그린빌, 2016년식, 전용 36.93㎡, 6층)의 감정가는 259,200,000원입니다.

주변 유사 건물(DH팰리스, 유원펠리체)의 최근 실거래가를 보면, 면적, 층수, 연식 등을 고려할 때 본 건의 감정가는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 볼 수 있습니다.

다만, DH팰리스는 전용면적이 작음에도 불구하고 본 건의 감정가보다 높게 거래된 사례가 있고, 유원펠리체는 전용면적이 더 큼에도 불구하고 본 건과 유사한 가격대에 거래되었습니다. 이는 개별 건물의 상태, 향, 층수, 내부 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있음을 시사합니다.

본 건은 14㎡의 위반건축물이 존재하며, 이는 감정가 산정 시 반영되었을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주위는 주거 지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통입니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 공항동 주민센터가 소재합니다.

* 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 및 기타 시설

* 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. (중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> 지정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본 건은 집합건축물대장상 '위반건축물'로 표기되어 있으며, 14㎡ 규모의 무단 증축(조립식패널조 주거)이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장상 표기, 재산권 행사 제한, 매매 시 가치 하락 등 여러 문제점을 야기할 수 있습니다. 원상 복구 또는 관련 법규에 따른 조치 방안 마련이 필요합니다.

6.2. 임차인 문제

주택도시보증공사(김영자)는 보증금 191,000,000원에 대항력이 있는 임차인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 경매 절차에서 소멸될 수 있지만, 대항력 자체는 남아있을 가능성이 있습니다. 이로 인해 명도 과정에서 협의가 필요하거나 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 규제 및 제약

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰자가 외국인일 경우 취득 허가가 필요합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 공항 시설 보호를 위한 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 공항동에 위치한 도시형생활주택으로, 송정역 인근에 자리하고 있어 교통 환경은 양호합니다. 감정가는 259,200,000원입니다.

가장 큰 리스크 요인은 14㎡ 규모의 위반건축물 존재이며, 이는 재산권 행사와 관련된 잠재적 위험을 내포합니다. 대항력 있는 임차인(보증금 191,000,000원)이 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 있습니다. 그럼에도 불구하고 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

최근 실거래가를 분석했을 때, 본 건의 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 위반건축물 존재로 인해 실제 가치는 하락할 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 위반건축물 및 임차인 이슈로 인한 시세 대비 저가 낙찰 가능성.

* 송정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 공항 및 도심 접근성이 양호한 입지.

* 향후 위반건축물 문제를 해결할 경우, 주거용 부동산으로서의 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 259,200,000원

인수 보증금: 0원 (자료상 기준)

주변 유사 건물의 최근 거래 사례를 보면, 본 건의 전용면적(36.93㎡)은 260,000,000원 ~ 300,000,000원 범위의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 감정가(259,200,000원)는 이 범위의 하단부에 해당합니다.

그러나 14㎡의 위반건축물 존재는 상당한 리스크 요인으로, 원상복구 비용, 이행강제금, 향후 거래 시 가치 하락 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담도 감안해야 합니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준을 기준으로, 위반건축물 관련 제반 비용 및 명도 부담을 반영하여 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.