나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12187 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2021-07-15) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세 대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금261,000,000원(최초 금264,000,000원에서 2023년1월20일자로 금3,000,000원 감액) 임대차계약일자 : (1)2021년8월9일, (2)2023년1월20일 임차권자 : 한별

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12187 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제5층 제503호 (신주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 122-16)

용도: 도시형생활주택 (전유부분 면적 21.74㎡)

토지면적: 13.20㎡ (약 4.0평)

건물면적: 21.74㎡ (약 6.6평)

토지/건물: 일괄 매각

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 5층, 사용승인일 2021년 7월 15일

1.3. 감정 정보

감정가: 261,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 건물은 동측 및 남측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 임차권, 공유자 지분 이전, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 261,000,000원 (최초 264,000,000원에서 3,000,000원 감액)

* 임대차계약일자: 2021년 8월 9일, 2023년 1월 20일

* 전입일자(사업일자): 2021년 9월 27일

* 확정일자: 2021년 8월 23일

* 배당신고일자: 2023년 10월 12일

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 한 씨의 경우 대항력이 없어 보증금은 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 특별매각조건

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각입니다.

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

애즈무드(Azmood)는 2021년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 총 6층 건물에 각 층당 2세대가 거주하여 총 12세대로 구성된 것으로 파악됩니다. 본건은 5층에 위치한 21.74㎡(약 6.6평)의 전용면적을 가진 소형 주거 공간입니다.

4.2. 지역 시세 동향

인근의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 유사한 조건의 매물(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡, 6층)이 300,000,000원(약 810만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 261,000,000원(약 1,199만원/㎡)으로, 신축 연식 및 소형 평형이라는 점을 고려할 때 시장 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 서울신정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 다만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 임차인의 대항력이 없는 조건으로 매각되어 권리상 인수할 부담은 적은 편입니다. 다만, 법원 경매 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 건물 노후도 및 하자

2021년 준공된 신축 건물이라 즉각적인 노후화로 인한 큰 하자 발생 가능성은 낮으나, 건축물 내부 및 설비 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 개발 변수

화곡동 지역은 재개발 및 정비사업이 진행될 수 있는 잠재력이 있는 지역이나, 관련 개발 계획 변동에 따라 지역 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년식 신축 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호하며 권리 분석상 낙찰 후 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 특히 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 적다는 점은 큰 장점입니다. 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 비교적 높게 책정되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 거의 없습니다.

* 서울신정초등학교 인근에 위치하여 학생이나 젊은 직장인의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 상대적으로 작은 면적(약 6.6평)으로 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원이며, 신축 연식 및 명확한 권리 관계를 고려할 때 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다.

인근 유사 면적 및 연식의 거래 사례, 그리고 본건의 입지 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 235,000,000원에서 감정가 수준인 261,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁 물건 현황을 면밀히 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.