나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12299 [1] 서울특별시 금천구 가산동 147-6 아이캐슬 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 상업 및 업무용부동산 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2020.01.06) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

임차인 박미선의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12299 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 147-6 아이캐슬 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

토지지분: 14.04㎡ (약 4.25평)

건물면적: 26.24㎡ (약 7.94평)

건물지분: 26.24㎡ (약 7.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 01월 06일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 가산초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 상업 및 업무용 부동산 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 주변 환경

* 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 제3층에 위치하고 있습니다.

* 건물 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건은 북동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 05월 16일자 계양세무서장의 압류입니다. 따라서 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위변제, 박미선 승계)

* 보증금: 254,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 05월 22일

* 확정일자: 2020년 04월 29일

* 배당신고일자: 2024년 05월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각될 예정입니다.

* 임차인: 조현준

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: (미상)

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 경매 진행 시 인수되는 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 이시형 외 2명 (2020-01-13)

* 공유자전원지분전부이전: 김태원 (2020-05-25, 매매)

* 주택임차권: 박미선 (2024-05-30, 권리금액 254,000,000원, 말소 예정)

* 압류: 계양세무서장 (2023-05-16, 말소기준권리)

* 압류: 부평세무서장 (2023-07-20, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-24, 권리금액 254,000,000원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-10-14, 말소)

* 물건명세서 참고사항

* 임차인 박미선의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 가산동 지역은 서울 서남부의 주요 업무 및 산업 단지 인근으로, 최근 몇 년간 다세대주택 등 주거 시설의 공급도 꾸준히 이루어지고 있는 지역입니다. 본건은 가산초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하고 있어 지역 내 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다. 이는 해당 물건의 임대수익률이나 향후 가치 상승 잠재력 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 본건에 대한 상세 정보는 부족하나, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 추정됩니다.

* 건물 내 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차장 등을 구비하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인 (조현준): 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 상세 정보(전입일자, 확정일자, 보증금 등)가 파악되지 않아 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각 조건으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 절차상 발생할 수 있는 변수에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하는 아이캐슬 다세대주택으로, 서울 금천구 가산동이라는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 상 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사와 관련된 임차인의 보증금에 대한 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 상세 내역이 불분명한 임차인(조현준)의 존재는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. HUG의 조건부 매각은 매수인에게는 잠재적 위험을 제거해주는 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 입지: 가산동은 서울 서남부의 주요 업무지구 인근으로, 직주근접 및 교통 편의성이 확보된 지역입니다.

* 권리 관계: 명확한 말소기준권리에 따라 복잡한 권리관계가 정리될 것으로 예상됩니다.

* HUG 조건: 임차인 관련 위험을 상당 부분 해소할 수 있는 조건이 부여되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원입니다.

최근 가산동 일대 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 물건 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일, 전용면적 33.87㎡, 2018년 건축 다세대주택이 293,000,000원에 거래되었습니다. (약 865만원/㎡)

* 2026년 5월 11일, 전용면적 29.89㎡, 2016년 건축 다세대주택이 213,000,000원에 거래되었습니다. (약 712만원/㎡)

본건의 전용면적은 26.24㎡로, 최근 거래 사례 중 33.87㎡ 물건의 평당 가격(약 865만원/㎡)을 적용하면 약 226,500,000원 수준의 시세로 추정할 수 있습니다. 본건은 2020년 건축으로 유사 연식 대비 신축에 해당하며, 감정가는 265,000,000원입니다.

하지만, 미확인 임차인 존재 및 HUG 조건부 매각 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 따라서, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

* 주변 지도 분석 결과

가산동 147-6번지 및 가산초등학교 주변을 분석한 결과, 대규모 산업 단지 및 상업 시설이 발달해 있으나, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.