나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12174 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개웅초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, - 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사 지대 내 자체지반 등고 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-12-12), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 일련번호 2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-12-12), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12174 (1) 서울남부지방법원

서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

주의사항: 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개웅초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 전반적인 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

- 말소기준권리: 압류(구로구, 2025.08.01)

- 강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (2025타경12174)

- 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(문예솔)은 말소 예정으로 확인됨.

- 전체 말소 대상 권리: 주택임차권, 압류, 강제경매 등.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비고란에 있으나, 해당 물건에 대한 명확한 지상권 존재 여부는 확인 필요).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(문예솔)

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-21

* 확정일자: 2021-06-25

* 배당신고일자: 2023-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대 주택의 시세는 다음과 같음.

* 2026년 3월 거래: 서울특별시 구로구 개봉동 317-2번지 (리치그린B(317-2)), 2012년식, 72.48㎡ (약 21.9평) 기준 22,000만원. 평당 약 1,004만원.

* 2026년 3월 거래: 서울특별시 구로구 개봉동 458-7번지 (성화단지(458-7)), 1986년식, 53.37㎡ (약 16.1평) 기준 10,000만원. 평당 약 621만원.

* 2026년 3월 거래: 서울특별시 구로구 개봉동 333-8번지 (SKYVILLE(333-8)), 2002년식, 44.64㎡ (약 13.5평) 기준 17,500만원. 평당 약 1,296만원.

4.2. 본건과의 시세 비교

본건은 건물 면적 24.84㎡ (약 7.52평)이며, 감정가는 261,000,000원임. 이는 평당 약 10,507,000원의 감정가로 환산됨.

주변 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 비교적 높게 형성되어 있는 것으로 보임. 이는 건물의 신축 연도(2020년 건축물표제부 기준) 및 위치, 다원리치빌3차라는 특정 단지의 가치 등이 반영된 것으로 추정됨.

다만, 제공된 JSON 데이터는 유사한 규모의 소형 도시형생활주택 거래 사례가 부족하여 직접적인 비교에 한계가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: '서울개웅초등학교' 동측 인근에 위치.

* 기타: 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 건물 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호.

* 마감: 외벽 치장벽돌쌓기, 새시 창호.

* 내부: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소화전 설비 구비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시세 대비 높은 감정가

주변 거래 사례 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점은 입찰 시 유의해야 할 사항임. JSON 데이터와 실제 시세 간의 차이가 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 시세 조사가 필요함.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역.

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요).

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할).

* 과밀억제권역.

* 토지거래계약에관한허가구역 (2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정).

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25).

이러한 용도지역 및 각종 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 혐오시설(쓰레기 소각장, 납골당 등)의 존재 여부는 직접적인 현장 조사 및 관련 기관 확인을 통해 추가적으로 파악할 필요가 있음. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 알 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공 추정) 도시형생활주택임. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 임차인 관련 권리 문제는 매각 조건에 따라 모두 소멸될 것으로 보임. 다만, 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례와 비교 시 본건의 감정가가 높게 책정된 점, 각종 토지 이용 제한 사항 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 신축 연식과 HUG 관련 보증금 문제가 해결되는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식(2020년 준공 추정)으로 건물 상태 양호 예상.

* 임차인 보증금 259,000,000원이 매수인에게 인수되지 않아 명도 관련 분쟁 위험이 적음.

* 서울 시내 도시형생활주택으로 실수요자 및 투자 수요 존재 가능성.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경으로 권리관계 명확화.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

다만, 주변 시세와 감정가 간의 차이가 존재하고, 소형 평형의 경우 시장 상황에 따라 가격 변동성이 있을 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요함.

주변 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85%~95% 수준인 221,850,000원 ~ 247,950,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

특히, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태, 주변 환경 등을 면밀히 조사하고, 유사 물건의 최근 낙찰가율을 참고하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.