나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51986 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 351-21 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서대북구 북가좌동 소재 "서대문소방서 북가좌119안전센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 증산역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상 4층 건물내 제4층 제401호로, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 완경사의 가장형 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51986 (1)

서울특별시 서대문구 북가좌동 351-21 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 344,100,000원

토지면적: 31.11㎡ (약 9.41평)

토지지분: 31.11㎡ (약 9.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.75㎡ (약 18.98평)

건물지분: 62.75㎡ (약 18.98평)

건물 제시외면적: 18.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물대장 요약:

신축 허가일: 2003년 06월 28일

사용 승인일: 2004년 03월 23일

건물 층수: 지상 4층, 지하 1층

건물 구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

연면적: 401.26㎡ (약 121.38평)

건폐율: 59.5%

용적률: 221.99%

총 동수: 1개 동

가구수: 4가구 (건축물대장 상 표기 기준)

주차대수: 4대 (내부 3대, 외부 1대)

2. 입지조건

주위 환경:

서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "서대문소방서 북가좌119안전센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 6호선 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태:

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사

경매 구분: 부동산강제경매

말소기준권리: 을9 근저당권 (2021년 08월 05일)

권리 내역 요약:

등기부등본 상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류, 임차권, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리(을9 근저당)보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

특히, 주택임차권(을10)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021년 01월 11일

* 확정일자: 2021년 01월 11일

* 배당신고일자: 2023년 03월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

주변에 소규모 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 증산역 인근으로 상업시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 본 물건지의 직접적인 상권 분석보다는 주변 주거지로서의 기능이 더 강한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 6호선 증산역, 인근 버스정류장 이용 편리.

* 편의시설: 서대문소방서 북가좌119안전센터 인접. 주변에 소규모 근린생활시설 및 상가 이용 가능. (외부 검색 결과: 모래내시장, 주변 마트 등 생활 편의 시설 존재)

* 학교: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (외부 검색 결과: 명지초, 충암초, 홍연초, 명지중, 연희중, 명지고, 충암고 등 다수 위치)

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 일반적으로 주거 지역으로 평가됩니다. (외부 검색 결과: 특별한 혐오시설에 대한 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 주의사항:

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건으로 인해 매각이 진행되며, 임차인(HUG)이 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각이 진행되는 점은 인수 부담은 없으나, 절차 이행 여부를 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

과밀억제권역에 속하며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25)에 해당하므로, 향후 거래 시 주의가 필요합니다.

제시외 건물:

건물 면적 외 별도로 약 18.00㎡의 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하며, 물건명세서 상 포함 매각 대상입니다. 이 부분에 대한 현황 파악이 필요합니다.

등기부채권 총액:

총 427,881,537원의 등기부채권 총액이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 증산역 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 4천4백10만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리 관계가 있었으나, 매각 조건에 따라 임차인(HUG)의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하여 매각이 진행되므로, 낙찰자는 해당 보증금을 인수하지 않습니다. 이는 명확한 권리 인수 부담 감소 요인이 될 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 제시외 건물의 존재 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

HUG 관련 조건 명확화: 임차인(HUG)의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임대차보증금이 없어 권리 관계가 명확해집니다.

교통 및 입지: 지하철 6호선 증산역 접근성이 양호하며, 주거지역으로서 기본적인 편의시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

잠재적 가치: 서울시 내 주거 지역으로, 향후 지역 개발 및 도시 정비 사업 등을 통한 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래는 약 1700만원/평 수준으로 분석되었습니다. 본건 건물 면적(62.75㎡, 약 18.98평)을 기준으로 시세 적용 시 약 3억 2천7백만원 내외로 추정됩니다. 감정가는 3억 4천4백10만원으로, 시세 분석 결과보다 높게 책정되었습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 명확히 이행될 경우, 인수하는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 제시외 건물 및 토지거래허가구역 지정 등 추가 확인 사항이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 및 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인을 감안하여 약 3억 3천5백만원 ~ 3억 4천5백만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 경쟁 입찰 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.