나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12152 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 "영등포현대프라자아파트" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 "트리베카" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 영등포 시장역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층건(사용승인일: 2021.06.29.)중 제3층 제303호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 트리베카 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "트리베카" 북측으로 영중로24길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항: 서울 시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등 , 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78번지, 트리베카 제에이동 제3층 제303호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12152 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 건물 면적은 36.28㎡(약 10.98평)이며, 건물 지분 역시 36.28㎡입니다. 토지 면적은 9.42㎡(약 2.85평)이며, 토지 지분도 9.42㎡입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 2021년 6월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트 평스라브지붕, 지하 1층 지상 12층 건물 중 제3층 제303호입니다. 건물의 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임으로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가에 위치하며, "영등포현대프라자아파트" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 "트리베카" 건물까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에는 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시 결정(갑8, 접수일자 2025-09-17)입니다. 이에 따라 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 을구에 등기된 주택임차권(을1, 접수일자 2024-08-21)은 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인은 주택도시보증공사(이민우)이며, 보증금은 365,000,000원, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 8월 9일, 확정일자는 2022년 7월 19일입니다. 임차인의 배당신고일자는 2024년 8월 21일이며, 등기부등본상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다. 다만, 등기부상 '지상권'에 대한 내용은 명시되어 있지 않아, 해당 권리가 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 영등포동5가 일대는 전통 시장(영등포시장)과 현대적인 쇼핑몰(타임스퀘어)이 공존하는 복합 상권입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부하며, 영등포역 및 영등포시장역을 중심으로 유동인구가 많아 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다. 인근에 다양한 프랜차이즈 식당, 카페, 병원, 은행 등 편의시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 영등포시장, 롯데마트 맥스 영등포점, 진로식자재마트 등 생활 편의시설이 매우 가깝게 위치하고 있습니다. 또한, 서울영중초등학교, 양화중학교, 영등포여자고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 종합병원으로는 한강성심병원, 영등포병원 등이 근거리에 있어 의료 접근성 또한 우수합니다. 타임스퀘어, IFC몰 등 대형 쇼핑몰도 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 및 HUG 인수조건

본 건의 매각물건명세서 상 특이사항 및 주의사항에 따르면, "HUG 인수조건 변경", "대항력있는 임차인"이 언급되어 있으나, 이는 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특별 매각 조건으로 인해 해소됩니다. 즉, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하였으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 준주거지역, 가축사육제한구역, 건축법 상 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 확인해야 합니다. 또한, 감정평가서상 내부 구조가 집합건축물대장 등본과 다소 상이할 수 있다는 점은 참고해야 합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 영등포구 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 경매 절차 상 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제가 특별 매각 조건으로 해소되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 신축 건물이라는 점과 지역 개발 호재 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 영등포 역세권 핵심 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능, 풍부한 대중교통 노선

* 우수한 생활 편의시설: 영등포시장, 대형마트, 백화점, 병원 등 인접

* 신축 건물: 2021년 준공으로 깔끔한 건물 상태 유지

* 안정적인 권리관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담 없음

* 지역 개발 잠재력: 영등포 지역 개발 사업에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 376,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료들을 종합해 볼 때, 본 건과 유사한 평형대의 오피스텔 거래 사례들이 2억 중반에서 3억 후반까지 다양하게 나타나고 있습니다. 특히 2021년 7월, 8월 거래 사례에서 3.7억~3.9억 수준의 거래가 확인되었으나, 이후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

본 건은 임차인의 보증금(365,000,000원)을 인수하지 않아도 되므로, 낙찰가의 산정은 현재 시세를 기준으로 합니다. 주변 오피스텔의 최근 매물 및 실거래가 추이를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하일 가능성이 있습니다.

보수적으로 접근하여, 현재 시세를 감안한 예상 입찰가는 360,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 최초 감정가와 유사한 수준이며, 정확한 투자 가치 판단을 위해서는 향후 추가적인 시세 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.