나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51970 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 29-81 신촌르메이에르타운5 1층101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 "지하철2호선 신촌역" 북동측 인근에 위치하며, 주 상업용 및 업무용 건물이 주를 이루는 신촌로변 노선상가지대로 유동인구 및 상가의 성숙도 등을 고려할 때 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(신촌역)이 소재하는 바, 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상15층 건물내 1층 101호 및 2층 201호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2005.04.01) 외 벽 : 커튼월, 화강석붙임 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 바 닥 : 타일 마감 등 창 호 : 철재프레임 강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 판매시설(기호1 : 공차, 기호2 : bhc치킨)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비, 화재탐지설비, 기계 식 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필 일단지의 완경사 부정형 토지로 업무용(오피스텔) 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1~14 공히 : 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대 (문의:도시관리과)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2013-09-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025. 8.26.~2026.8.25.) 토지 기호 8~13 : 도로(접합), 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 29-81, 신촌 르메이에르타운5 1층101호

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51970 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 5,900,000,000원

토지면적: 15.82㎡ (약 4.78평)

토지지분: 15.82㎡ (약 4.78평)

건물면적: 123.57㎡ (약 37.38평)

건물지분: 123.57㎡ (약 37.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건물명: 신촌 르메이에르타운5

사용승인일: 2005년 04월 01일

용도: 판매시설

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 지하철 2호선 신촌역 북동측 인근에 위치하며, 주 상업용 및 업무용 건물이 주를 이루는 신촌로변 노선상가지대로 유동인구 및 상가의 성숙도 등을 고려할 때 제반 주위환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(신촌역)이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)이었으나 현재는 해당 기간이 만료되었음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 23일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 4,980,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부 채권 총액 6,189,819,178원 중 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. (을7 근저당, 을10 근저당, 을12 근저당, 갑9 임의경매, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑14 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리사항 중 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요함. 일반적인 임의경매에서는 대부분의 권리가 소멸되나, 관련 상세 내용을 반드시 확인해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입/사업일자: 2024년 09월 26일

* 확정일자: 2025년 01월 20일

* 배당신고일자: 2025년 11월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음)

* 특이사항: 101호 뒷쪽 벽면이 유리창으로 되어 있어, 건축도면상 경계와 면적은 추후 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 신촌 지역은 젊은 유동인구가 풍부한 대학가 상권으로, 로드샵과 복합 상가가 혼재되어 매우 활성화된 지역임.

* 본건 상업성: 신촌 로변에 위치한 판매시설로서, 지하철 2호선 신촌역과의 접근성이 뛰어나 유동인구 흡수에 유리함. 현재 BHC치킨이 입점해 있으며, 건물 전체가 업무시설, 근린생활시설, 판매시설 등 복합 용도로 사용되고 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 신촌 로데오거리, 현대백화점, CGV 등 쇼핑, 문화 시설이 풍부하며, 주변에 다양한 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 최적화된 환경임.

* 주변 환경: 대규모 상업 지구로 인해 활기찬 분위기이며, 교육 시설 또한 주변에 다수 위치함. (상대보호구역으로 지정된 교육시설 존재)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 보고서에 명시할 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 하자 가능성: 101호 뒷쪽 벽면이 유리창으로 되어 있어, 건축 도면상 경계와 면적 불일치 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 상권 경쟁 심화: 신촌 상권은 경쟁이 치열한 지역으로, 임대 및 운영에 있어 경쟁력 확보가 중요함.

* 권리관계 상세 확인: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 해당 권리가 현존하는지, 있다면 어떠한 제약을 주는지에 대한 법률적, 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 신촌역 초역세권에 위치한 신촌 르메이에르타운5 내 판매시설로, 신촌 상권의 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 투자 가치 높은 물건임. 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태로 취득 가능하며, 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음. 다만, 해당 호실의 정확한 경계 및 면적 확인, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필수적으로 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 신촌역 도보 5분 이내 거리, 신촌 상권 핵심 지역에 위치.

* 안정적인 임대 수익: 상업시설 밀집 지역으로 공실 위험이 낮으며, BHC치킨 등 상업 시설 입점으로 인한 활성화 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로, 인수할 권리 없음.

* 높은 미래 가치: 신촌 상권의 지속적인 발전 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 5,900,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 시세, 본건의 임대 수익률, 향후 시장 전망, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(면적 확인, 지상권 등)에 대한 분석 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함. 특히, 정확한 면적 확인 및 소멸되지 않는 권리에 대한 법률적 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 중요함. 인수 보증금은 없으므로, 이를 제외한 순수 물건 가치를 기준으로 판단하면 됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.