나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12178 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1259 구일우성아파트 제210동 제16층 제1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 수도권 지하철 1호선 "구일역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 내 제16층 제1601호로서, (사용승인일 : 1998.05.16.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 아파트(거실 및 주방, 방3, 욕실2, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 있으며 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12178 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 구로구 구로동 1259 구일우성아파트 제210동 제16층 제1601호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

753,000,000원 (7억 5천 3백만원)

2.5. 면적

토지면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.49㎡ (약 25.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산임의경매

2.8. 채권자

주OOOOOOOOOO

2.9. 특이사항

재매각

2.10. 주의사항

특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 수도권 지하철 1호선 "구일역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

3.3. 도로 상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며 공도와 접합니다.

3.4. 주변 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다. 인근에 구일초등학교가 위치해 있습니다.

3.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 쓰레기 소각장, 장례식장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 도시지역 내 준공업지역 등이 포함되어 있어 일부 공업 시설의 존재 가능성은 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 연제세(2003-12-17), 박찬국(2005-04-07, 매매)

* 말소기준권리: 페퍼저축은행 근저당권 (접수일자 2022-01-17, 채권금액 912,000,000원)

* 진행 임의경매: 페퍼저축은행 임의경매 (접수일자 2025-09-23, 채권금액 927,630,354원)

4.2. 등기부채권 총액

912,000,000원

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 없음 (단, 지상권 개요는 비고란에 별도 명시 없음)

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등은 미상입니다. 금액이 미상이라도 임대차 관계 확인 및 명도 시 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 잠재 수요

아파트 단지 내 거주민 및 인근 학교의 학생들을 주요 수요층으로 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 벽식구조, 슬래브지붕 20층 건물 내 제16층 제1601호

* 사용승인일: 1998년 5월 16일 (건축년도 28년)

* 마감: 외벽 몰탈 위 페인팅, 창호 샷시 마감

* 이용 상태: 공부상 아파트 (거실, 방 3, 욕실 2, 발코니 등). 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 기준으로 작성되었습니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

6.2. 아파트 단지 정보 (구일우성아파트)

* 주소: 서울특별시 구로구 구로동 1259

* 총 세대수: 829세대

* 최고/최저층: 25층 / 2층

* 주차 대수: 총 225대 (지상 12대, 지하 16대 - *총괄표제부상 총 주차대수 832대, 기계식 21대, 기계식 자동 586대, 옥외 자동 225대*)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지하 17대

6.3. 면적 상세

* 건물 전용면적: 84.49㎡ (약 25.56평)

* 건물 분양면적: 해당 물건의 분양면적은 별도로 명시되어 있지 않으나, 일반적인 아파트 공급면적은 전용면적보다 넓습니다.

* 토지 지분 면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

이전 경매 절차에서 유찰되었거나, 매각 후 문제가 발생하여 다시 경매에 나온 물건입니다. 입찰 경쟁률이 낮을 수도 있으나, 그 원인에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

7.2. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높습니다. 이는 보증금 준비에 대한 부담을 증가시킬 수 있습니다.

7.3. 건물 노후화

1998년 사용승인된 건물로, 28년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.4. 현장 확인 불가

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 및 정확한 점유 관계를 파악하지 못했습니다. 이에 따른 명도 및 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.5. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이고 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 실제 거주자가 있는지, 보증금이나 차임의 미상으로 인한 인수 또는 지급 의무 발생 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7.6. 복합적인 토지 이용계획

* 도시지역, 준공업지역

* 도로 (접합)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물 제한표면구역 (진입표면)

* 교육환경보호구역 (남부교육청에 확인 요망)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 철도보호지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

위와 같은 다양한 도시계획 및 법률적 제한 사항이 존재하므로, 해당 토지의 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구일우성아파트로, 구일역 인근에 위치하며 아파트로서의 기본적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 재매각 절차 진행, 보증금 20% 적용이라는 특별매각조건, 1998년 사용승인으로 인한 건물 노후화, 현장 방문 시 내부 확인 불가 및 임대관계 미상 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 잠재적 리스크입니다. 또한, 토지이용계획상 다수의 규제 사항이 존재하므로 이에 대한 충분한 사전 조사가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 구일역 인근의 준수한 입지 조건으로, 지하철 1호선을 통한 도심 접근성이 양호합니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 재매각 물건으로 인해 일반 경매보다 낮은 경쟁률을 기대해 볼 수 있습니다.

* 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 전용면적 84.49㎡ (약 25.56평)의 구일우성아파트 매매가는 2026년 7월 1일 기준 835,000,000원 (8억 3천 5백만원)입니다.

한편, 전용면적 59.44㎡ (약 18평)의 경우, 2026년 7월 3일 569,000,000원 (5억 6천 9백만원), 2026년 7월 9일 600,000,000원 (6억 원)에 거래되었습니다.

10.2. 감정가 대비 시세

본 건의 감정가는 753,000,000원 (7억 5천 3백만원)으로, 최근 실거래가 83,500,000원 (8억 3천 5백만원)과 비교했을 때 약 90% 수준입니다.

10.3. 예상 입찰가 산정

재매각, 특별매각조건(보증금 20%), 건물 노후화, 임대관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 753,000,000원의 80% = 602,400,000원 (6억 2천 4백만원)

* 적정가 접근 시: 감정가 753,000,000원의 85% = 640,050,000원 (6억 4천만원)

* 높은 가격 접근 시: 감정가 753,000,000원의 90% = 677,700,000원 (6억 7천 7백만원)

종합적으로 볼 때, 본 건의 예상 입찰가는 6억 4천만원 ~ 6억 8천만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 내부 상태 파악, 주변 시세 변동, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.