나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12124 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제13층 제1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '서울신구로초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제13층 제1303호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 내벽 : 벽지도배마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택 원룸형) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12124 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제13층 제1303호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 127,000,000원

* 토지면적: 2.78㎡ (약 0.84평)

* 건물면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험주식회사

1.1. 건물 및 토지 세부 정보

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* 건물명: 비즈트위트오렌지

* 사용승인일: 2013년 9월 16일

* 총 층수: 지하 3층, 지상 18층

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 구로동 소재 '서울신구로초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 1월 17일자 구로구(서울특별시)의 압류 (갑4)

* 매수인이 인수하는 권리: 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (특별매각조건 확인 필요)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구권리(임차권) 및 기타 압류, 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인과 관련된 보증금 반환 의무를 승계하지 않아도 됨을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 이단비:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입/확정일자: 2024-01-22

* 배당신고일자: 2025-12-24

* 대항력: 없음

* 한국토지주택공사:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 124,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-27

* 확정일자: 2021-07-02

* 배당신고일자: 2023-08-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

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* 주변 상업시설: 대상 물건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역: '비즈트위트오렌지' 건물 자체 및 인근에 다수의 오피스텔과 상가가 있어 활발한 상업활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

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* 주변 편의시설: 인근에 다수의 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: '서울신구로초등학교'가 북동측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 주거시설: 오피스텔 외에 아파트, 주택 등이 혼재하여 다양한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획상 제한사항: 일반상업지역이나, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 언급되거나 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업 단지나 특정 시설의 근접성 여부는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

* 공실 위험: 유사 오피스텔의 거래 사례를 분석한 결과, 공실 위험은 시장 상황 및 관리 능력에 따라 달라질 수 있으나, 비교적 안정적인 임대 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 구로구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 권리분석상 인수할 임차인의 보증금이나 대항력 있는 권리가 없어 명도 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 오피스텔의 특성상 공실 및 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 명도 용이성: 특별매각조건에 따라 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않아 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 가격 메리트: 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 명도 부담이 적고 입지 조건을 고려했을 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 입지 장점: 서울 서남부 지역의 교통 요충지이자 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 위치하여 지속적인 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

최근 2026년 1월에 11층 오피스텔이 1억 1,000만원에, 16층 오피스텔이 1억 300만원에 거래되었습니다. 또한 2025년 10월에는 11층 오피스텔이 1억 500만원에 거래되었습니다. 해당 물건의 전용면적(17.81㎡)을 기준으로 볼 때, 최근 실거래가는 약 1억 300만원에서 1억 1,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 평당 약 590만원 ~ 620만원 선입니다.

* 예상 입찰가 범위:

감정가(1억 2,700만원)가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으나, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점을 감안하면, 최근 거래 사례 최고가인 1억 1,000만원을 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 예상 입찰가 범위는 1억 1,000만원 ~ 1억 1,500만원 사이로 제안합니다. 입찰 시에는 시장 상황과 본인의 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.