나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12154 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 790-7 에스클래스 제3층 제302호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2012.08.29) - 외 벽 : 석재붙임 마감 등 - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 완경사 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

시흥동 790-7, 시흥동 790-13 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12154 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 790-7 에스클래스 제3층 제302호

1.3. 건물 용도

다중주택 (집합건축물대장상 공동주택(다세대주택))

1.4. 감정가

304,000,000원

1.5. 토지면적

31. 12㎡ (약 9.40평)

1.6. 건물면적

55. 32㎡ (약 16.73평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

우리금융캐피탈 (강제경매 개시결정)

1.10. 특이사항

중복사건

2. 물건 현황

2.1. 건물 상세 정보

* 건물명: 에스클래스

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호

* 사용승인일: 2012년 8월 29일

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 난방: 도시가스에 의한 난방설비

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비

2.2. 토지 상세 정보

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 완경사 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 서울특별시 금천구 시흥동 790-7, 790-13: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2017년 6월 13일 접수된 우리은행 근저당권(을4)임.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을6, 을7, 갑11, 갑12 등)는 소멸될 것으로 예상됨. 등기부채권 총액은 190,700,000원임. 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 씨 (씨피크라우드대부주식회사)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: '을7' 전세권 및 '을6' 근저당권 설정자로, 해당 권리들은 말소 예정임.

* 임차인: 조 (조성지)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 5월 12일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 및 보증금이 없어 인수 부담 없음.

4.4. 인수 보증금 합계

0원 (상기 임차인 분석 결과)

4.5. 등기부 요약

소유권 보존, 공유자전원지분 이전, 소유권 이전(서연주), 근저당권(우리은행, 말소), 소유권 이전(장재원, 상속), 근저당권(씨피크라우드대부주식회사, 말소), 전세권설정(씨피크라우드대부주식회사, 말소), 강제경매(우리금융캐피탈, 말소), 임의경매(씨피크라우드대부, 말소) 등의 권리 변동이 있었으며, 대부분 말소 예정 권리임.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건은 주택가가 밀집한 지역으로, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 개발 현황

주변 지역은 제2종일반주거지역으로, 지속적인 주거지 정비 및 개발이 이루어질 수 있는 잠재력을 가지고 있음.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 한울중학교 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 주변에 유치원, 초등학교, 고등학교 등이 분포하고 있어 교육 환경이 양호함.

6.2. 편의시설

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높음.

* 대형 쇼핑몰이나 문화시설은 다소 거리가 있을 수 있으나, 서울 시내 접근성은 양호한 편임.

6.3. 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있거나 가치 하락을 야기할 만한 혐오시설(대형 쓰레기 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 파악되지 않았음. 다만, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 법적 제한사항은 존재함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 함. 경매 절차의 혼선이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

7.2. 내부 확인의 한계

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인한 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 집합건축물대장상 건축물 현황도, 외부 관찰 등을 통해 파악하였음. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요함.

7.3. 임차인 현황

제시된 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 관계가 미상인 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7.4. 토지거래허가구역

본 물건이 소재한 지역이 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등의 경우 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축(2012년식) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 권리관계상 인수할 보증금 부담이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 법적 권리 관계는 비교적 명확함. 그러나 중복사건이라는 특이사항이 존재하며, 감정평가 당시 내부 확인에 일부 한계가 있었던 점은 주의 깊게 고려해야 함. 주변 시세 대비 감정가가 약간 낮게 형성된 것으로 보이며, 시세 반영 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2012년 준공)로 관리가 용이함.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

* 인수해야 할 임차인의 보증금 부담이 없음.

* 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

* 자가 사용 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능함.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 304,000,000원임.

최근 실거래 사례 중 본건과 유사한 조건(면적, 준공 연도, 용도)을 가진 "하이빌"(2008년식, 55.02㎡, 4층, 다세대)이 2026년 5월 330,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 높음.

신축 연식, 양호한 입지, 임차인 인수 부담 없음 등의 장점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가를 약간 상회하는 수준에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 조정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

예상 입찰 범위: 315,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.