나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12275 [1] 서울특별시 구로구 항동 246-2 에이스캠프지식산업센터 제9층 제908호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 항동 소재 "서울항동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층 지상10층건내 제9층 제908호, 제5층 제530호로서, (사용승인일: 2021.11.29) 외벽: 복합판넬마감 및 강화유리마감 등, 내벽: 페인팅마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(1),(2) 공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 광대로에 접해있고, 북서측 및 남서측으로 중로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2014-04-24)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-24)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2025타경12275 (1)

서울특별시 구로구 항동 246-2 에이스캠프지식산업센터 제9층 제908호

용도: 지식산업센터

감정가: 629,000,000원

토지면적: 35.73㎡ (약 10.81평)

토지 지분: 35.732㎡ (약 10.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 127.44㎡ (약 38.55평)

건물 지분: 127.44㎡ (약 38.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 항동 소재 "서울항동초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본 건은 지식산업센터 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태: 본 건은 북동측 및 남동측으로 광대로에 접해 있고, 북서측 및 남서측으로는 중로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층, 지상10층 건물 중 제9층 제908호입니다.

사용승인일: 2021년 11월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

마감: 외벽은 복합판넬마감 및 강화유리마감 등이며, 내벽은 페인팅마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장 및 지원시설 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

* 기타 법규: 공공주택지구, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래허가구역: 지정기간 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한해 거래 허가가 필요합니다.

1.4. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 개요는 없습니다.

말소기준권리: 2022년 1월 28일에 접수된 국민은행의 근저당권(금662,400,000원)이 말소기준권리입니다.

주요 권리 내역: 본 경매는 유케이제십일차유동화전문이 2025년 9월 23일에 신청한 임의경매(채권액 926,567,165원)에 의해 진행되고 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 택화로지스틱스코리아주식회사

* 보증금: 26,000,000원

* 차임: 2,600,000원

* 전입/사업일자: 2022년 1월 3일

* 확정일자: 미부여

* 배당신고일자: 2025년 12월 22일

* 대항력: 있음

인수되는 임차보증금: 0원 (제공된 정보를 바탕으로 계산되었으며, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 인수될 보증금 유무에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

주변 환경: 본 건이 위치한 지역은 지식산업센터가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 공원, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 활발한 경제 활동이 예상됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

편의시설: 인근에 위치한 다양한 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설: 서울항동초등학교가 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 주요 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 인근 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.7. 잠재적 리스크

유동화물건: 본 건은 유동화 전문 회사가 채권을 인수한 물건으로, 채권 양도 및 이전 과정에서의 법적 쟁점을 확인할 필요가 있습니다.

대항력 있는 임차인: 택화로지스틱스코리아주식회사는 대항력이 있는 임차인으로, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요하거나 임차인의 보증금 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (제공 정보상 인수 보증금은 0원이나, 추가 확인 필요)

토지이용계획상 제한:

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 공법상 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인 등 특정 거래 대상자는 허가를 받아야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 항동의 에이스캠프지식산업센터 내에 위치한 신축 구분건물로, 2021년 사용승인을 받아 비교적 최신 상태를 유지하고 있습니다. 주위 환경은 지식산업센터와 상업, 주거 시설이 혼재되어 있어 복합적인 가치를 지니고 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 점은 잠재적인 리스크 요소로 작용할 수 있으며, 낙찰 후 명도 과정 및 권리관계 확인에 신중을 기해야 합니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 내외부 상태가 양호하여 초기 리모델링 비용이 절감될 수 있습니다.

지식산업센터 시장: 산업 구조 변화와 함께 지식산업센터의 수요는 꾸준히 유지되고 있으며, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

입지 조건: 서울 서남권의 개발 가능성이 있는 지역에 위치하고 있어 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

경매 메리트: 권리관계의 복잡성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 629,000,000원을 기준으로 하되, 법적 및 현실적 제반 비용을 고려하여 산정해야 합니다. 여기에는 취득세, 등록세, 중개수수료 등이 포함됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부(제공 정보상 0원이나 재확인 필수), 명도에 소요되는 시간 및 비용, 그리고 유동화 물건으로서 발생할 수 있는 기타 법적 이슈 등을 종합적으로 평가하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 리스크 요소를 감안하여 감정가 이하에서 합리적인 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 바람직하며, 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.