나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12274 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-21 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 모임슬래브 지하1층,지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 적벽돌 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 공부상 "다세대주택 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 차량통행 가능한 포장도로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 현관문의 실제 위치가 건축물대장 현황도면과 상이하므로 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12274 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-21 제1층 제101호 (신주소: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 22)

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 20.14㎡ (약 6.09평)

건물면적: 40.65㎡ (약 12.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 1993년 3월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주거 지역으로서 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 북서측 및 북동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 8일자 강서구(서울특별시)의 압류 (갑8) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 11월 2일

* 확정일자: 2018년 10월 15일

* 대항력: 있음. 단, 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리사항: 갑5~갑14까지 기재된 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리들은 모두 말소기준권리 이후의 권리들로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 8,205,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 단지 및 건물 정보: 제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 366-36번지, 2019년 건축, 전용면적 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 (평당 약 35,700,000원)

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지, 1986년 건축, 전용면적 37.44㎡, 2층, 150,000,000원 (평당 약 13,250,000원)

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지, 2002년 건축, 전용면적 37.56㎡, 3층, 160,000,000원 (평당 약 14,085,000원)

* 분석:

* 본건은 1993년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 40.65㎡(약 12.30평)입니다.

* 최근 매매 사례 중 건축년도가 유사한 1986년식(37.44㎡, 150,000,000원) 및 2002년식(37.56㎡, 160,000,000원) 건물의 경우, 평당 시세가 약 1,300만원 ~ 1,400만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 149,000,000원으로, 면적(12.30평)을 고려한 평당 가격은 약 12,100,000원입니다. 이는 비교 사례 중 유사 연식의 건물 시세와 비슷한 수준으로, 감정가는 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.

* 2019년 신축 건물의 사례는 면적이 절반 수준임에도 불구하고 평당 가격이 매우 높게 나타나, 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설(마트, 상점, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: "화원중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 초등학교 및 기타 교육 시설이 있을 것으로 보입니다.

* 교통시설: 인근 노선버스 정류장 및 근거리 지하철역 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 임차인(한국토지주택공사) 및 관련 주체(서울보증보험)와의 원활한 협의가 중요합니다.

* 건축물대장과의 차이: 현관문의 실제 위치가 건축물대장 현황도면과 상이하여, 향후 공부 정리나 건물 관련 행정 절차 진행 시 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제약: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4,900만원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 특별매각조건에 의거 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 건축년도는 1993년으로 다소 오래되었으나, 전용면적 40.65㎡(약 12.30평)으로 소형 주택 기준으로 적절한 크기입니다. 주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서의 협의 및 건축물대장과의 현관문 위치 상이, 토지이용계획 상의 제약 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 강서구의 주거 밀집 지역에 위치한 부동산입니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 149,000,000원

* 시장 분석: 주변 유사 연식(1986년, 2002년) 및 면적(약 11.3평)의 다세대주택 최근 매매 시세는 평당 약 1,300만원 ~ 1,400만원 수준입니다. 본건의 전용면적 12.30평에 이를 적용 시, 시장 가치는 약 1억 6,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위로 추정됩니다.

* 종합 의견: 현재 감정가 1억 4,900만원은 시장 가치 대비 다소 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 이에 따라, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 입찰가를 높여야 할 수도 있습니다.

* 예상 입찰가: 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여, 155,000,000원 을 1차 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 104% 수준으로, 잠재적 시세 차익을 확보하면서도 경쟁력 있는 입찰을 가능하게 할 수 있습니다. (실제 입찰가는 해당 경매 물건의 유찰 횟수, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등에 따라 조정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.