나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12293 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 서울대영고등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철7호선 신풍역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건물내 제5층 제501호로서 외벽: 외장석재붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 30미터 내외, 남측으로 로폭 10미터 내외, 동측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 신길동 261-11번지 기준: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항: 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12293 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제5층 제501호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

* 건축물: 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층 건물 내 제5층 제501호

* 토지 면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

* 건물 면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

1.3. 평가 현황

* 감정가: 312,000,000원

* 최저입찰가: 312,000,000원 (별도 명시 없으므로 감정가와 동일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 서울대영고등학교 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 환경

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 근거리 지하철 7호선 신풍역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도심으로의 이동이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2023년 6월 28일 접수된 서울동부지방법원의 가압류 결정(2023카단52589, 채권액 30,585,192원)임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 임차인 전성주 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없음.

3.3. 등기부채권 총액

* 등기부상 총 채권액은 320,585,192원임.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 특별한 권리가 없는 것으로 판단됨.

* 임차인: 주택도시보증공사 (전성주)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-09

* 확정일자: 2021-03-26

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각됨.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 영등포구 신길동 일대는 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

* 서울대영고등학교 및 신풍역 인근에 위치하여 학생 수요와 직장인 수요를 모두 흡수할 수 있는 잠재력이 있음.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높음.

5. 생활정보

* 교육 시설: 서울대영고등학교 등 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 마트, 병원, 금융기관 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

* 교통: 지하철 7호선 신풍역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인(전성주/HUG)의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각되므로, 해당 조건의 이행 여부를 명확히 확인하고 절차를 진행해야 함. 조건 미이행 시 문제가 발생할 수 있음.

* 현황 주거용 사용: 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용되고 있어, 향후 주택 관련 세금(재산세 등) 및 규제 적용 여부를 검토해야 함.

* 재정비촉진지구: 지역 개발 가능성이 있으나, 개발 계획의 변동에 따라 건물 이용이나 가치에 영향을 받을 수 있음.

* 토지이용계획: 근린상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 해당함. 이러한 지역적 특성을 고려한 활용 계획이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구 신길동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통망 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 투자 가치가 있는 것으로 판단됨.

* 감정가 3억 1천 2백만 원은 현재 시세 대비 적정성을 면밀히 검토해야 함.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 직접적인 채무 부담은 없으나, 임차인과의 조건부 매각 내용을 반드시 확인하고, 현황 주거용 사용으로 인한 세금 문제 및 재정비촉진지구 개발 계획 등을 장기적인 관점에서 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 신풍역 이용 편리.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 교육 시설 접근성 우수.

* 개발 가능성: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 권리상 인수 부담 없음: 매각 조건에 따라 인수되는 보증금이 없음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 오피스텔로서, 현재 시장에서 거래되는 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매 시세를 파악하는 것이 예상 입찰가 산정의 핵심입니다.

* 최근 1~2년 내 실거래가, 동일 건물 또는 유사 건물의 매물 가격, 주변 부동산 중개업소의 의견 등을 종합적으로 수집하여 현재 시세를 정확히 파악해야 합니다.

* 감정가(312,000,000원)와 현재 시세를 비교하고, 본 물건의 장점(입지, 역세권 등)과 단점(현황 주거용, 조건부 매각 등)을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 보증금 인수 관련 부담은 없습니다.

* 주의: 현재 시세 정보가 제공되지 않아 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 반드시 현장 조사 및 시장 조사를 통해 최신 시세 정보를 확인한 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.