나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12321 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제7층 제705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가 소재 "한솔아파트" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 "엠케이유앤미" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건(사용승인일: 2020.04.17)중 제7층 제705호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형에 가까운 토지로서 엠케이유앤미 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "엠케이유앤미" 서측으로 양평로30길, 동측으로 양평로28가길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524 -3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 거주자 탐문 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12321 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제7층 제705호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 제7층 제705호 (사용승인일: 2020.04.17)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.70㎡ (약 3.84평)

건물면적: 27.50㎡ (약 8.32평) (전용면적 기준)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 기타 기본정보

감정가: 320,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가 소재 "한솔아파트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 "엠케이유앤미"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원 접수일자 2025년 09월 24일자 한국주택금융공사 강제경매 개시결정 (갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 해당 임차권은 임대차보증금 309,000,000원이며, 전입일자 2020년 10월 22일, 확정일자 2020년 10월 22일입니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-05

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 본건 명세서상 0원으로 표시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국주택금융공사 (등기부상 권리자: 김 )

보증금: 309,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-22

확정일자: 2020-10-22

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 있음

비고: 해당 임차권은 선순위로서 매수인이 인수해야 합니다. (을구 3번)

인수 보증금 합계: 309,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 동시에 수행하는 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

건물은 2020년 4월에 사용승인된 오피스텔로, 현대적인 건축물에 해당합니다. 주위 환경으로 미루어 볼 때 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금이 0원으로 표시된 김 임차인이 존재하며, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 또한, 309,000,000원의 보증금을 가진 김 임차인의 권리가 매수인에게 인수됩니다. 이로 인해 매수인의 초기 자금 부담이 상당히 커질 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

건축물대장 상의 도면과 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으며(예: 발코니 확장 등), 조사 시점과 다를 수 있으므로 경매 진행 시 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연차가 짧은 오피스텔로, 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 3억 9백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담과 보증금 미상인 임차인의 존재는 투자 시 주요 고려사항입니다. 따라서 이러한 권리 관계를 충분히 파악하고 인수 부담액을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사용승인일이 2020년으로 비교적 최신 건물임.

* 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역으로 유동인구 및 임대 수요 확보 가능성.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 교통 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 현 시세는 주변 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때 약 330,000,000원으로 추정됩니다.

경매 진행 시 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 한다는 규칙에 따라, 예상 입찰가는 다음과 같이 계산됩니다.

예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 330,000,000원 - 309,000,000원 = 21,000,000원.

따라서, 본 규칙에 따른 예상 입찰가는 21,000,000원입니다. 이는 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 고려한 금액이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률을 반영하여 최종 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12321 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제7층 제705호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 제7층 제705호 (사용승인일: 2020.04.17)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.70㎡ (약 3.84평)

건물면적: 27.50㎡ (약 8.32평) (전용면적 기준)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 기타 기본정보

감정가: 320,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가 소재 "한솔아파트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 "엠케이유앤미"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원 접수일자 2025년 09월 24일자 한국주택금융공사 강제경매 개시결정 (갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 해당 임차권은 임대차보증금 309,000,000원이며, 전입일자 2020년 10월 22일, 확정일자 2020년 10월 22일입니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-05

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 본건 명세서상 0원으로 표시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국주택금융공사 (등기부상 권리자: 김 )

보증금: 309,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-22

확정일자: 2020-10-22

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 있음

비고: 해당 임차권은 선순위로서 매수인이 인수해야 합니다. (을구 3번)

인수 보증금 합계: 309,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 동시에 수행하는 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

건물은 2020년 4월에 사용승인된 오피스텔로, 현대적인 건축물에 해당합니다. 주위 환경으로 미루어 볼 때 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금이 0원으로 표시된 김 임차인이 존재하며, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 또한, 309,000,000원의 보증금을 가진 김 임차인의 권리가 매수인에게 인수됩니다. 이로 인해 매수인의 초기 자금 부담이 상당히 커질 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

건축물대장 상의 도면과 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으며(예: 발코니 확장 등), 조사 시점과 다를 수 있으므로 경매 진행 시 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연차가 짧은 오피스텔로, 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 3억 9백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담과 보증금 미상인 임차인의 존재는 투자 시 주요 고려사항입니다. 따라서 이러한 권리 관계를 충분히 파악하고 인수 부담액을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사용승인일이 2020년으로 비교적 최신 건물임.

* 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역으로 유동인구 및 임대 수요 확보 가능성.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 교통 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 현 시세는 주변 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때 약 330,000,000원으로 추정됩니다.

경매 진행 시 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 한다는 규칙에 따라, 예상 입찰가는 다음과 같이 계산됩니다.

예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 330,000,000원 - 309,000,000원 = 21,000,000원.

따라서, 본 규칙에 따른 예상 입찰가는 21,000,000원입니다. 이는 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 고려한 금액이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.