나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12302 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-105 쌍용빌라 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 동측 인근(화곡동 56-105)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 임야(봉제산) 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘트리트평지붕, 지하1층, 지상 4층(사용승인 2011년 05월 18일) 내 제1층 제101호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 완경사 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터 상당의 도로와 남동측으로 노폭 약 5미터 상당의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12302 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-105 쌍용빌라 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

건물면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 임야(봉제산) 등이 소재하는 주거지역으로, 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 남서측으로 약 8미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 막다른 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 원추표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 말소기준권리인 주식회사 동방씨앤에스의 근저당(을3, 2021년 12월 31일 접수, 250,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김문자(갑2, 2011년 8월 22일), 최용혁(갑3, 2021년 10월 26일)

* 주택임차권: 김영훈(을4, 204,000,000원, 전입 2021-10-25, 확정 2021-09-27). 비고란에 '말소'로 표시되어 있으나, 이는 매각 조건에 따른 말소를 의미합니다.

* 근저당: 주식회사동방씨앤에스(을3, 2021년 12월 31일, 250,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 국(갑4), 은평구(갑5) - 모두 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사(갑6, 204,000,000원, 2025년 9월 24일 접수)

본건의 가장 큰 특징은 매각 시 임차인(김영훈) 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 한다는 점입니다 [물건명세서 참고사항]. 임차인 김영훈은 대항력은 없으나(비고: 대항력 없음), 보증금 204,000,000원에 대한 권리를 가지고 있습니다. 이 조건이 충족될 경우, 매수인은 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 서울화일초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 제공된 최근 매매 자료를 분석하면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 3일 거래: 41.32㎡ (약 12.5평), 1995년식, 1층, 16,900만원 (약 409,000원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래: 53.84㎡ (약 16.3평), 2000년식, 4층, 25,500만원 (약 473,000원/㎡)

* 2026년 5월 1일 거래: 37.05㎡ (약 11.2평), 2018년식, 6층, 30,000만원 (약 810,000원/㎡)

본건은 2011년식, 48.45㎡ (약 14.66평), 1층 다세대주택입니다. 2011년식 건축 연도는 비교적 최신에 속하나, 1층이라는 점은 고려해야 합니다. 1995년식 1층 주택 거래가(16,900만원/41.32㎡)를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 409만원/㎡이며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 19800만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 2000년식 4층 주택 거래가(25,500만원/53.84㎡)는 평당 약 473만원/㎡이며, 본건 면적에 적용 시 약 22800만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 206,000,000원은 유사한 연식과 1층이라는 점을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울화일초등학교와 가까워 자녀 교육에 편리합니다. 주변에 편의점, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 또한, 공항복합도시 개발 계획 등 지역 개발 호재가 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 포기 조건: 임차인 김영훈(주택도시보증공사)이 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것이 매각의 조건입니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 부담을 떠안을 수 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 공항 관련 제한: 김포공항 인근 지역으로서 항공 관련 고도 제한 등 건축 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 1층 위치: 1층 세대는 조망이나 채광, 소음 등에 있어 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 강서구 내에 일부 혐오시설이 집중된 지역이 있으며, 주민 불만이 제기된 사례가 있습니다. 본건 주소지 자체에 직접적인 혐오시설과의 인접성은 파악되지 않으나, 넓은 지역 단위로 고려할 요소일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2011년식 다세대주택으로, 서울화일초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수합니다. 임차인 관련 특수조건이 존재하나, 대항력 없는 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 이행될 경우 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 조건 불이행 시 리스크는 존재합니다. 공항 관련 지역 특성상 일부 개발 규제가 있을 수 있으나, 전반적인 지역 개발 계획은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 1층 세대라는 점은 시세 반영 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2011년식으로 비교적 신축에 해당하여 주거 편의성이 높습니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 학군 수요가 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포공항 복합도시 개발 등 지역 자체의 발전 가능성이 있습니다.

* 안정적인 권리관계(조건 충족 시): 임차인의 보증금 포기 조건이 충족될 경우, 명확한 권리관계 하에 입찰이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 206,000,000원, 제공된 최근 실거래가 자료 및 본건의 특성을 고려할 때, 1층 및 2011년식 건축 연도를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 1995년식 1층 실거래가(약 1.69억원)와 2000년식 4층 실거래가(약 2.55억원) 사이에서, 2011년식의 가치를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 230,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. 본건의 감정가는 206,000,000원이며, 이는 시장가 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 낙찰가율은 100% ~ 110% 내외로 예상됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 임차인 보증금 포기 조건의 이행 가능성, 권리 분석의 정확성, 향후 시장 동향 등을 다각적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.