나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12212 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제2층 제215호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "서울강서우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설 및 오피스텔, 아파트단지와 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "양천향교 역" 이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제215호로서, - 사용승인일: 2015년 4월 23일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대 로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12212 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제2층 제215호

용도: 오피스텔

감정가: 138,000,000원

토지면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.5034㎡ (약 2.27평)

건물면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물지분: 20.57㎡ (약 6.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각)

주의사항: 임차인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 주변에 서울강서우체국이 인근에 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지, 그리고 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 양천향교 역이 소재하여 교통 이용이 편리한 편입니다.

소재 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

본건 단지는 동측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(한강변) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12212)으로 진행 중이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025-09-24)입니다.

등기부등본상 소유권 이전 이력이 있으며, 을구에는 주택임차권(허재영, 보증금 148,000,000원)이 등기되었으나 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(허재영)

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-30

* 확정일자: 2022-08-02

* 배당신고일자: 2024-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 매각으로 인해 위 임차인의 보증금 148,000,000원은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 마곡동 일대는 마곡도시개발사업의 영향으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

지하철 9호선 양천향교 역 인근으로 유동인구 및 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 9호선 양천향교 역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 오피스텔과 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 공존합니다.

건물 설비: 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공항 중요시설물보호지구 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 건축물의 높이나 용도에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 특정 대상에 적용되며 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 입니다. (이 보고서 작성 시점 기준으로 만료 예정)

HUG 인수조건 변경 내용에 따라 임차인의 대항력 포기 조건이 명확하나, 매수인은 관련 서류 검토 및 법률 전문가의 자문을 통해 계약 조건을 정확히 이해해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동 소재 벨리오 오피스텔로, 비교적 신축(2015년 준공) 건물입니다.

지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치하며 마곡지구 개발의 수혜를 받을 수 있는 입지입니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로서, 보증금 148,000,000원에 대해 매수인에게 대항력을 포기하고 잔액에 대한 청구권을 포기한다는 조건으로 매각되는 점입니다. 이로 인해 매수인의 인수 부담금은 0원입니다.

권리 관계가 명확하며, 인수해야 할 부담이 없어 투자가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

마곡 도시개발사업지구 인근의 우수한 입지 조건.

지하철 9호선 역세권으로 대중교통 이용 편리.

신축급 오피스텔로 건물 노후도가 낮음.

HUG 보증금 미인수 조건으로 권리 관계가 매우 깨끗하고 위험 부담이 없음.

주변 업무시설 및 상업시설과의 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 138,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 12월 30일에 133,000,000원, 2026년 4월 16일에 127,000,000원, 2026년 6월 18일에 110,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 HUG 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용이 낮습니다.

최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 125,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 시장 상황 및 현장 답사를 통한 추가적인 가치 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.