나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12292 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡2동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택(도시형생활주택 등), 뜸부기어린이공원 등이 혼재하는 제2종일반주거 지역 내 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남서측 인근에 지하철5호선 "신정역"이 위치하고, 북측 인근 의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 제3층 제302호로서 2020.07.24.사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고, 방과 거실은 발코니확장형임. 마감구조는 외벽: 일부인조대리석 및 치장벽돌 노충쌓기. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용타일 마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대) :(방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지의 평탄한 지반으로 "지디로뷰(도시형생활주택)" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약6M 포장도로에, 동측으로 노폭 약4M 포장도로에 각기 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물 보호지구(공항). 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 괸리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대< 지정기간:2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *.2022.11.25.서울남부지방법원의 임차권등기명령(202카임11148)에 의거 주택임차 권설정됨.*.(임차보증금265,000,000원-) 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12292 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12292 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 277,000,000원

* 토지 면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

* 토지 지분: 17.6208㎡ (약 5.33평)

* 건물 면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

* 건물 지분: 27.93㎡ (약 8.45평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 연도: 2020년 7월 24일 사용승인

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡2동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택(도시형생활주택 등), 뜸부기어린이공원 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 "신정역"이 위치하고, 북측 인근의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물 보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정 기간: 2025.08.26~2026.08.25)입니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 노폭 약 6m 포장도로에, 동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 25일자 남부천세무서장의 압류 등기입니다.

* 주요 권리 사항:

* 소유권보존 (2020-08-04)

* 공유자전원지분전부이전 (매매, 2020-12-04)

* 주택임차권 (고병권, 265,000,000원, 2022-12-20 등기, 말소 예정)

* 압류 (남부천세무서장, 2023-04-25, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 265,000,000원, 2025-09-24 등기, 말소 예정)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 없음).

* 특별 매각 조건: 주택도시공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (고 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-20

* 확정일자: 2020-10-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 대항력 포기 조건 매각.

* 임차인: 설유연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 분석

* 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 전형적인 주택가 상권입니다.

* 인근에 "화곡2동주민센터"와 "뜸부기어린이공원"이 있어 지역 주민들의 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 신정역(5호선) 및 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용객을 대상으로 한 소규모 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 3층이며, 2020년 7월 24일 사용승인되었습니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 내부 시설: 방과 거실은 발코니 확장형이며, 급배수 및 위생 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기 시설, CCTV, 1층 주차장이 구비되어 있습니다.

* 내부 마감: 외벽은 일부 인조대리석 및 치장벽돌, 내벽은 종이벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 복층유리입니다.

* 주변 편의시설: 인근에 주민센터, 어린이공원이 있으며, 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 주변 시설 조사 결과: 검색 결과, 물건지 인근 지역(화곡동, 마곡지구 등)에는 숙박시설, 상가, 공원 등이 주로 분포하고 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 마곡지구 개발 시 하수종말처리장, 열병합발전소 등 기피시설 관련 주민 민원이 있었던 점을 고려할 때, 지역 개발 과정에서 일부 주민들의 반대가 있었던 시설이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재 물건지 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 법적 공방의 여지는 적으나, 인수 조건에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 군사시설 보호구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대차 정보 불확실성: 탐문 결과 임대 중으로 파악되나, 상세한 임대 내역은 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 지역 민원 가능성: 과거 강서구, 특히 마곡지구 개발 과정에서 기피시설 관련 주민 민원이 있었던 점을 고려할 때, 유사한 민감 시설이 주변에 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이며 깔끔한 내부 상태를 유지하고 있습니다. 5호선 신정역 및 버스 정류장 인접으로 교통이 편리하며, 주택가 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다. 특히, HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 토지 이용 제한 사항 및 주변 지역의 개발 과정에서 발생했던 기피시설 관련 민원 이력을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 신축 건물로, 노후화된 주택 대비 관리가 용이하며 신축의 장점을 누릴 수 있습니다.

* 교통 편의성: 지하철 5호선 신정역과 인접하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 27.93㎡의 전용면적으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합하며, 임대 수익을 고려할 경우에도 소형 주택 임대 시장의 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 277,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 중, 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,081만원/㎡ 입니다.

물건의 면적은 27.93㎡이므로, 유사 사례의 평당가를 적용하면 약 30,193만원 (27.93㎡ * 1,081만원/㎡)의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건은 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성이 있습니다. HUG 관련 특수 조건으로 인해 인수 부담이 없는 점을 감안하면, 시장 가치 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.