나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12301 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-28 미성하르딘 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철2,5호선)" 북서측 근거리에 위치하는 부동산(미성하르딘 제6층 제601호)으로서, 인근은 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 기존 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 근거리에 까치산역(지하철2,5호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제601호 건으로서, (사용승인일 : 2016.2.24) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한, 두 필지(화곡동 359-28, 화곡동 359-78) 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 359-28, 359-78 : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12301 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-28 미성하르딘 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 18.99㎡ (약 5.74평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건축년도: 2016년 2월 24일

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철 2,5호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 기존 주택지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 도보 거리에 까치산역(지하철 2,5호선) 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 상업 시설은 까치산역 인근에 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역 등이 지정되어 있으나, 일상생활에 직접적인 영향을 주는 혐오시설 정보는 제공된 내용에서 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

주요 권리사항:

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 제외).

말소기준권리: 수원지방법원 2021카단5210 (현대캐피탈 가압류, 2022.01.05 접수) 이하 모든 권리는 경매로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 11일

* 확정일자: 2021년 10월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 매각은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 진행됩니다 (HUG 인수조건 변경).

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 현황 요약:

주요 권리로는 소유권 이전, 다수의 가압류 및 압류, 주택임차권 등이 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경12301)이 본 경매 절차의 근거가 됩니다.

등기부채권 총액: 299,295,397원

4. 상권분석

본건은 전형적인 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 까치산역(지하철 2,5호선)이 소재하여 역세권의 이점을 가집니다.

다세대주택 및 아파트 단지가 주를 이루고 있어 주거 환경이 안정적입니다.

단지형 다세대주택으로서, 건물 자체의 편의시설 및 관리 시스템이 운영될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 2016년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 방음 및 내구성이 양호할 것으로 판단됩니다.

기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

본건은 6층 중 6층에 위치하여 조망권이나 채광 측면에서 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 대항력 포기조건'으로 인한 매각 조건은 매수인에게 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 주택도시보증공사와의 명확한 조건 확인 필요)

'임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사와의 임대차 관계가 명시되어 있어, 실제 거주 현황에 대한 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역 등 각종 규제가 존재하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 도시형생활주택으로, 까치산역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기조건'에 따른 매각 조건은 매수인이 주의 깊게 검토하고, 필요한 경우 관련 기관(주택도시보증공사)과의 명확한 확인 절차가 수반될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2,5호선 까치산역 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 노후도가 낮고 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 명확한 권리 분석: 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건(29.96㎡)의 감정가는 244,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례 중, 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 건물이 2026년 7월 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례의 평당 단가는 약 35,761,589원입니다.

본건의 감정가 기준 평당 단가는 약 26,931,567원입니다.

최근 매매 사례(19.98㎡, 2019년식)의 평당 단가가 본건 감정가 대비 높게 형성되어 있어, 본건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상일 가능성도 있습니다.

예상 입찰가:

본건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기조건' 등 특수 매각 조건이 존재하여, 일반적인 경매 물건에 비해 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

또한, 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 매수인의 부담을 덜어줍니다.

감정가(244,000,000원)를 기준으로, 시장 상황과 특수 조건을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 85% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

상세 입찰가는 권리 변동, 기일 변경, 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.