나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12306 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 "5호선 신정역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 11층 건 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2020-06-17) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 섀시 창호.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 완경사지로서 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중앙로와 접하며, 북서측으로 노폭 3~4미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 도시철도(저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선 <추가기재>건축가능하나별도협의요함

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항 (임차보증금 : 292,000,000원) 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12306 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제3층 제303호

1.3. 건물정보

* 건물명: 로빈시그니쳐

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제 사용 용도는 도시형생활주택임)

* 사용승인일: 2020년 06월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 층수: 지하 1층 / 지상 11층 중 제3층 제303호

* 건축물 면적:

* 전용면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 공급면적: (건축물대장상 해당 호수의 공급면적 정보는 별도 기재되지 않았으나, 건축물 전체 면적과 호수(25호)를 고려할 때 약 61.15㎡ 내외로 추정됨.)

1.4. 토지 정보

* 토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

276,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

* 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m)(접합)와 북서측 노폭 3~4미터 내외 막다른 도로에 접함

* 제한사항: 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21), 건축선

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 06월 13일자 남부천세무서장의 압류 (등기부 을3) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기사항전부증명서상 을구 3번 주택임차권, 갑구 4번 서울특별시양천구의 압류, 갑구 5번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 별도등기 관련 대지권의 목적인 토지 을구 1번 지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김선규)

* 보증금: 292,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 08월 06일

* 확정일자: 2020년 07월 23일

* 배당신고일자: 2024년 08월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 특별매각조건에 따라 주택도시공사는 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.5. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 지상권이 존재하여 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 다만, 임차인의 경우 대항력이 없으며 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트와 함께 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 발달 수준

본건이 위치한 신월동 지역은 주거 밀집 지역으로, 역세권(신정역) 인근의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 신정역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 또한, 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 양강중학교가 소재하며, 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. (다만, 일부 검색 결과에 따르면 가까운 초등학교가 없다는 정보도 있습니다.)

5.3. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근의 유사한 연립 및 다세대 주택의 매매가는 2026년 5월 기준으로 21,000만원 ~ 32,900만원 수준입니다.

* '대경4차(가,나)' 연립주택(1981년식, 55.27㎡)이 21,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 126만원)

* '효성쉐르빌' 다세대주택(2017년식, 52.41㎡)이 30,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 191만원, ㎡당 약 57.6만원)

* '수명산시그니처' 다세대주택(2019년식, 55.56㎡)이 32,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 196만원, ㎡당 약 59.2만원)

본건(로빈시그니쳐, 2020년식, 29.88㎡)의 감정가는 276,000,000원으로, 평당 약 3,053만원, ㎡당 약 924만원 수준입니다. 이는 최근 실거래가 대비 현저히 높은 수준입니다. 유사 신축 건물의 ㎡당 거래가(약 57.6만~59.2만원)를 적용할 경우, 본건(29.88㎡)의 시장 가격은 약 17,600만원 내외로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 지상권

매수인이 인수해야 하는 토지 을구 1번 지상권설정 등기는 장래에 추가적인 금전적 부담 또는 사용 제한으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 지상권의 구체적인 내용과 그로 인한 부담은 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(276,000,000원)가 최근 실거래가(추정 시장가 약 176,000,000원) 대비 약 57% 높아, 고가 낙찰 시 손실이 발생할 위험이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

도시철도 저촉, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.4. 혐오시설 여부

검색 결과, 본건 소재지 인근에 인근 주민들이 혐오시설로 간주할 만한 시설(쓰레기 소각장, 하수 처리장 등)이 직접적으로 연관되거나 매우 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '비선호시설'에 대한 주민들의 인식은 일반적으로 부정적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 신정역 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 매수인이 인수해야 하는 지상권이 존재하고 감정가가 시장 시세보다 현저히 높아 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 지하철 5호선 신정역 역세권에 위치하여 교통 편리

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건 변경 및 대항력 없음)

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 하는 지상권이라는 중대한 리스크와 함께, 감정가가 시장 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 제공된 최근 실거래가와 유사 건물의 ㎡당 가격을 기준으로 추정한 시장가(약 176,000,000원)를 고려할 때, 인수되는 지상권으로 인한 추가적인 부담 및 위험을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 시장 추정가(176,000,000원)의 약 70~80% 수준인 123,000,000원 ~ 140,000,000원 사이로 권고합니다.

* 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 지상권의 구체적인 내용 확인, 최근 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

10. 임차인 관련 주의 문구

임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 권리 분석 시 항상 임차인의 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

11. 특별매각조건 요약

본건은 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

12. 기타 참고사항

* 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 물건입니다.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 2026년 5월 거래 기준으로, 현재 시점과 약간의 차이가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련 정보는 직접적인 증거가 검색되지 않았으나, 입지 선정 시 해당 지역의 전반적인 이미지 및 개발 계획을 추가적으로 검토하는 것이 좋습니다.

* 인수되는 지상권의 정확한 내용은 등기부등본 및 관련 서류를 통해 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.