나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12281 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 북측 인근에 위 치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치 산역" 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건 내 제3층 제303호로서 (사용승인일: 2022.01.17), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(침실1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12281 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 333-8, 더봄333 제3층 제303호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

351,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

* 건물면적: 25.57㎡ (약 7.74평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다. [cite:APPRAISAL]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. [cite:APPRAISAL]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (2024.05.03) 입니다. [cite:REGISTRATION]

* 본건은 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. [cite:REGISTRATION]

* 총 등기부채권액은 329,000,000원입니다. [cite:REGISTRATION]

* 기존 소유권 이전 및 보존 등기, 소유권 이전에 관한 사항이 확인됩니다. [cite:REGISTRATION]

* 주택임차권 및 강제경매 개시 결정 등기 모두 말소될 예정입니다. [cite:REGISTRATION]

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김 ): 보증금 329,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-03-23. 대항력 없음. [cite:TENANT_INFO]

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-25. 대항력 없음. [cite:TENANT_INFO]

* 주의: 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. [cite:TENANT_INFO]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택가로, 소규모 상업시설이 일부 분포하고 있습니다. [cite:APPRAISAL]

4.2. 시장 가격 동향

* 최근 2026년 7월 거래된 서울 강서구 화곡동 366-36번지 '더원' 다세대주택(2019년식, 4층, 전용 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. [cite:SALES_JSON_1]

* 동일 기간, 서울 강서구 화곡동 504-114번지 다세대주택(1986년식, 2층, 전용 37.44㎡)은 150,000,000원에 거래되었습니다. [cite:SALES_JSON_2]

* 또한, 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 '시원그린빌'(2002년식, 3층, 전용 37.56㎡)은 160,000,000원에 거래되었습니다. [cite:SALES_JSON_3]

* 본건(2022년식, 3층, 전용 25.57㎡)은 비교적 신축 건물에 해당합니다. 가장 유사한 연식 및 유형의 '더원' 거래 사례(전용 19.98㎡, 216,000,000원)를 기준으로 볼 때, 평당 약 3,580만원 수준입니다. 이를 본건 면적(약 7.74평)에 적용하면 약 2억 7,700만원 수준의 시장 가격이 형성될 수 있습니다. [cite:SALES_JSON_1]

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2022년 1월 17일입니다. [cite:APPRAISAL, BUILDING_REGISTER] 개별난방, 위생설비, 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다. [cite:APPRAISAL]

5.2. 인근 편의시설

지하철역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다. [cite:APPRAISAL] 이러한 구역 지정은 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

6.2. 특별매각조건

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 진행됩니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT] 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 임차권 관련 문제는 해결될 것으로 보이나, 관련 절차 및 조건의 명확한 이해가 필요합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT]

6.3. 감정가와 시세 비교

감정가는 351,000,000원이나, 최근 유사 유형의 거래 사례(전용 19.98㎡, 216,000,000원)를 고려할 때, 감정가 대비 시장 가격의 괴리가 있을 수 있습니다. [cite:APPRAISAL, SALES_JSON_1]

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물이면서 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적으며, HUG 관련 특수 조건으로 인해 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가 대비 최근 유사 거래 사례의 가격이 낮게 형성되어 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 주변 지역의 개발 계획이나 유사 건물의 거래 동향을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축 건물로서 노후화에 따른 수리 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 권리상 깨끗함: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리관계 정리가 용이합니다.

* HUG 인수 조건: HUG 관련 특수 매각 조건으로 매수인에게 유리한 측면이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중 본건과 가장 유사한 조건(신축, 면적)인 서울 강서구 화곡동 366-36번지 '더원'의 거래가(216,000,000원/19.98㎡)를 기준으로 평당 약 3,580만원으로 환산 시, 본건(25.57㎡/약 7.74평)의 적정 시가는 약 2억 7,700만원 수준으로 산출됩니다. [cite:SALES_JSON_1] 감정가는 351,000,000원으로, 이는 위 시장 가격과 상당한 차이가 있습니다. [cite:APPRAISAL] 본건의 신축 연식, 역세권 입지, 명도 용이성 등을 고려하되, 시장 가격과의 괴리를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가의 약 80% 수준인 280,000,000원부터 시장 상황에 따라 300,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 보다 합리적인 예상 입찰가로 290,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.