나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103989 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층806호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 지하철 "신림역"(2호선 및 신림선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제8층 제806호로서, 외벽 : 석재 붙임 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택) 으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2024-04-11) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103989 (1)

물건종별: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층 806호 (신림동5가길 13)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제8층 제806호

준공년도: 2021년 (사용승인일 기준)

건물 면적: 전용면적 11.50㎡ (약 3.48평)

토지 면적: 토지 지분 5.791㎡ (약 1.75평)

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역" 북서측 인근에 위치함.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 신림선 "신림역"과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 11월 15일자 포천세무서장의 압류 (갑5)

본 경매개시결정은 2025년 9월 22일자 주택도시보증공사의 강제경매 (갑7)이며, 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 인한 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 임차권 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

소유권이전, 신탁등기 말소, 압류, 강제경매 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있으며, 말소 예정인 권리가 다수임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 14일

확정일자: 2021년 4월 28일

배당신고일자: 2023년 5월 16일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 신림역 역세권 지역으로, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

신림역을 중심으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역 특성을 보임.

4.2. 주변 건물 정보

건축물대장상 본건물(태양오피스텔)은 2021년 사용 승인된 공동주택으로, 총 8층, 18세대로 구성됨.

인근에 다양한 연립, 다세대, 빌라 건물이 소재하며, 자체적인 주거 수요를 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신림역 주변 상업지구를 통해 다양한 금융기관, 쇼핑시설, 외식업체, 문화시설 등 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 녹지 및 휴식공간

일반적인 도심 지역 특성상 대규모 녹지 공간은 제한적일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적

본건의 전용면적은 11.50㎡로 매우 협소하여, 일반적인 주거용도로 사용하기에는 제약이 있을 수 있음. 투자 또는 재임대를 고려할 경우, 수요층이 제한적일 수 있음.

6.2. 주변 시세 비교

제공된 주변 시세 정보(30.92㎡ 1.85억, 29.56㎡ 3.2억, 45.37㎡ 3.9억)와 비교했을 때, 본건의 감정가(2.03억)는 면적 대비 다소 높은 수준으로 보일 수 있음. 특히, 다른 매매 사례들은 본건보다 면적이 2~4배 이상 넓음.

6.3. 혐오시설 여부

신림역 주변 지역에 대한 전반적인 정보 검색 결과, 본건 인근에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동, 신림역 역세권에 위치한 소형 다세대주택(오피스텔)임.

권리분석 상 낙찰자의 인수 부담은 없으며, 주택도시보증공사로부터 보증금 반환 채권 포기 확약서가 제출되어 임차인 관련 문제는 해소된 것으로 판단됨.

다만, 전용면적 11.50㎡의 매우 협소한 면적은 투자 및 활용에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있음.

신축 연도(2021년)가 비교적 최근이고 역세권이라는 점은 긍정적이나, 면적 대비 감정가가 적정한지 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

신림역(2호선, 신림선) 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 직장인 및 학생 등 배후 수요가 풍부함.

8.2. 권리 인수 부담 없음

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수해야 할 추가적인 권리나 보증금은 없음.

8.3. 최근 준공 건물

2021년 사용 승인된 건물로 비교적 신축 건물에 해당하여 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적이 본건보다 2~4배 이상 큰 건물들의 거래 가격이 1.85억 원에서 3.9억 원 사이로 형성되어 있으며, 평당 가격은 약 2,000만 원에서 3,600만 원 수준임. 본건은 전용면적 11.50㎡(약 3.48평)으로 매우 작으며, 2021년 준공된 신축 건물임. 시장 시세와 신축 연도를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 1억 2천만 원에서 1억 6천만 원 사이로 추정됨. 감정가 2억 3백만 원은 현재 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.