나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104001 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1425-4 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 및 신림선 '신림역' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 지하철2호선 및 신림선 '신림역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건물 내 제11층 제1103호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 공동주택 등으로 이용되는 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m, 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신림동1425-4: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 신림동 1425-5: 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2024-04-11) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104001 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1425-4, 11층 1103호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 12.21㎡ (약 3.70평)

건물지분: 12.21㎡ (약 3.70평)

토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)

토지지분: 3.324㎡ (약 1.00평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 11층 건물 중 제11층 제1103호

준공일: 2012년 5월 29일 (사용승인일 기준)

건축 허가일: 2011년 5월 26일

건물 총 면적: 2307.09㎡ (약 697.91평)

건폐율: 59.76%

용적률: 478.39%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 및 신림선 '신림역' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 지하철 2호선 및 신림선 '신림역'과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 기간은 현재 만료되었습니다.

2.4. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 신림동 일대 다세대 주택의 경우 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

- 1991년 건축, 전용면적 30.92㎡ (1.92 1425-4 부지) 주택: 2026년 7월 6일 18,500만원에 직거래.

- 2015년 건축, 전용면적 29.56㎡ (1425-5 부지) 주택: 2026년 7월 6일 32,000만원에 중개 거래.

- 2018년 건축, 전용면적 45.37㎡ (1425-4 부지) 주택: 2026년 7월 3일 39,000만원에 중개 거래.

본건의 전용면적(12.21㎡)은 상기 비교 사례보다 현저히 작습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

집합건물 등기부 등본상 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (2023년 4월 12일 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 31일

* 확정일자: 2022년 3월 10일

* 배당신고일자: 2024년 4월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (2024년 4월 5일 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 임차인 김 씨는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약 상 '주택임차권'은 말소 예정으로 표기되어 있으며, '을3' 순위로 기재되어 있습니다.

3.4. 말소기준 권리

국민건강보험공단의 압류 (2023-04-12)가 말소기준권리입니다.

이 외 등기부상 을구의 주택임차권 및 강제경매 개시 결정, 병구의 근저당 등은 모두 말소기준 권리보다 후순위이거나 해당 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 신림역 인근의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다수의 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 배후 수요

신림역을 이용하는 지하철 이용객 및 인근 오피스텔, 주거 시설 거주자들이 주요 배후 수요층이 될 수 있습니다.

소형 주택(원룸형)으로서 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신림역 주변의 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원, 음식점 등 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

단지 내 또는 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 주거 환경

도시형생활주택으로, 기본적인 생활 편의를 위한 설비(급배수, 위생, 개별난방, 승강기)가 갖추어져 있습니다.

신림역 역세권으로 출퇴근 및 외출이 편리한 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건 건물의 사용승인일은 2012년으로, 현재 약 14년차 건물입니다. 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 면적의 협소함

본건 전용면적은 12.21㎡ (약 3.7평)으로 매우 협소합니다. 이는 실거주 시 공간 활용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 재매각 시 잠재 수요층을 제한할 수 있습니다.

6.3. 법규 규제

본건 토지는 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 현재 지정 기간은 만료되었으나, 향후 규제 변경 가능성에 대한 모니터링이 필요할 수 있습니다.

6.4. HUG 인수조건 관련

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있으나, 이 조건이 매각 절차에서 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 및 신림선 신림역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

교통이 편리하고 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지적 장점이 높습니다.

권리분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력 포기를 조건으로 경매를 진행하므로 보증금 관련 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 전용면적이 12.21㎡로 매우 작기 때문에 실거주보다는 소액 투자 목적(월세 임대 수익 등)으로 접근하는 것이 합리적입니다. 투자 수익률은 해당 면적 대비 임대료 수준을 면밀히 조사하여 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 초역세권의 뛰어난 입지 조건.

* 소액으로 투자가 가능한 소형 주거 상품.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능.

* 인근 지역 개발 계획 및 교통망 확충 (신림선 등)에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 조건의 부동산 매매 사례를 고려할 때, 본건의 매우 작은 전용면적(12.21㎡)을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

다만, 신림역 역세권이라는 입지적 희소성과 소형 주택에 대한 꾸준한 수요를 감안할 때, 경쟁이 붙을 경우 감정가 이상으로 상승할 가능성도 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 실제 낙찰가에서 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

현재 시점(2026년 8월)의 시장 상황과 본 물건의 실질적인 임대 수익률 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 9,500만원에서 11,000만원 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.