나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103985 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1636-34 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신원동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 시장 등이 혼재하는 지역로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 신림역(지하철 2호선, 신림선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.08.25.)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건으로서, (사용승인일:1994.07.07) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부 및 현황 '근린생활시설'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

일반건축물대장상 용도는 지1층-근생(일반음식점)이나 현황‘내부 미상’이며, 1층-근생(소매점)은 현황 ‘미용실’로, 2층-근생(한의원)은 현황 ‘사무소’로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103985 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1636-34

용도: 근린생활시설

감정가: 1,750,230,900원

토지면적: 113.00㎡ (약 34.18평)

토지 지분: 113㎡ (약 34.18평)

건물면적: 255.93㎡ (약 77.44평)

건물 지분: 255.93㎡ (약 77.44평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서초중앙새마을금고

물건명세서 작성일: 2026-08-05

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신원동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 시장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 신림역(지하철 2호선, 신림선)이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난함.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.08.25.)

* 건축물 정보:

* 주소: 서울특별시 관악구 신림동 1636-34 (신원로 18)

* 주요 용도: 제1종 근린생활시설 (근린생활시설)

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 3층

* 사용승인일: 1994년 07월 07일

* 건축면적: 67.73㎡

* 총 연면적: 255.93㎡

* 토지 면적: 113.00㎡

* 건폐율: 59.93%

* 용적률: 163.43%

1.2. 권리분석

* 등기부 채권 총액: 1,841,140,000원

* 말소 기준 권리: 2023년 11월 28일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권

* 주요 권리 사항 (말소 기준 권리 이후):

* 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사): 1,320,000,000원 (말소 기준)

* 근저당권 (관악세무서장): 194,140,000원 (말소)

* 가처분 (이재복): 277,000,000원 (말소)

* 가압류 (나상근): 50,000,000원 (말소)

* 임의경매 (서초중앙새마을금고): 1,113,808,760원 (말소)

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 36,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2017-01-02, 확정일자 2025-12-09, 배당신고일자 2025-12-11, 대항력 있음.

* 계 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2014-07-04, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-12-13, 대항력 있음. (주의: 확정일자가 없어 보증금 회수 가능성이 불확실하며, 명도 시 인수 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.)

* 송 : 보증금 10,000,000원, 차임 660,000원, 전입/사업일자 2017-06-09, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음. (주의: 확정일자 및 배당신고일이 없어 보증금 회수 가능성이 불확실하며, 명도 시 인수 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.)

* 태용종합건설주식회사: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2025-01-09, 확정일자 2025-03-17, 배당신고일자 2026-03-18, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 시장 등이 혼재되어 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 건물 이용 현황: 건축물대장상 용도는 지하 1층-근생(일반음식점), 1층-근생(소매점), 2층-근생(한의원)이나, 현황은 지하 1층-내부 미상, 1층-미용실, 2층-사무실로 이용 중입니다. 주요 업종은 근린생활시설입니다.

* 입지적 이점: '신원동주민센터' 인근이며, 신림역을 중심으로 형성된 상업 지역의 배후 수요를 흡수할 수 있는 위치입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 신림선 환승역인 신림역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 시장 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 본 물건지 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강 , 계 , 송 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 시 인수 또는 별도의 협의가 필요할 수 있습니다. 특히 계 와 송 임차인은 확정일자 또는 배당신고일이 누락되어 있어 보증금 회수 및 법적 지위가 불명확하므로, 명확한 확인이 필수적입니다.

* 건물 용도 및 현황 불일치: 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 일부 상이하여, 향후 건축 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준입니다. 다만, 말소 기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 2026년 8월 25일까지 지정된 토지거래허가구역으로, 특정 매수인(외국인 등)의 경우 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 근린생활시설로서, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물은 1994년에 준공되었으며, 토지 거래 허가 구역 지정 등 일부 제한 사항이 존재합니다. 권리 분석상 말소 기준 권리 이후의 대부분 권리는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인(강 , 계 , 송 )의 존재, 특히 계 와 송 임차인의 확정일자 미확보로 인한 보증금 인수 여부 불확실성은 주요 검토 사항입니다. 또한, 건축물대장과 현황 이용 상태의 일부 차이점은 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신림역 역세권 입지: 지하철 2호선 및 신림선 이용 편의성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 지역 내 고정 수요: 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설로서 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 토지 활용 잠재력: 113㎡ 규모의 토지 위에 건축된 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 제2종일반주거지역 용도 제한 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,750,230,900원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가는 감정가, 인수될 수 있는 임차인 보증금, 명도 비용, 향후 예상되는 수익률 및 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 상세한 권리 분석과 물건 가치 평가를 거쳐 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.