나이스옥션 법원경매 울산 2023타경111072 [1] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3 임야 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경111072 [1] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2023타경111072 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3 | 감정가: 297,511,000원 | 최저가: 208,258,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2023타경111072 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경111072 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3

용도: 임야

감정가: 297,511,000원

토지 면적: 31,656.00㎡ (약 9,574.94평)

토지 지분율: 1025970.96 (참고: 해당 수치의 정확한 의미는 추가 확인 필요)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 송OO

채권자: 최OO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리에 위치하며, '덕현교차로' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역의 복합적인 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 울주군 상북면 지역은 길천일반산업단지 및 상북농공단지 종사자를 위한 직주근접형 배후 주거단지 조성 등 지역 개발 사업이 진행되었거나 계획되고 있는 곳입니다. 또한, 도로 개량 사업을 통해 지역 접근성 개선도 이루어지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 토지의 일부 지분에 대한 강제 경매 사건입니다. 소유자는 송OO이며, 채권자는 최OO입니다.

본건의 주요 권리 분석 사항으로는 '지분 매각', '공유자 우선매수 신고', '분묘기지권'이 있습니다.

'토지 일부 지분 매각'이라는 점은 해당 토지의 특정 부분만을 소유하게 되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 이용 협의가 중요함을 시사합니다.

'분묘기지권'의 경우, 연고 미상의 분묘 1기가 소재하고 있어 해당 분묘를 위한 분묘기지권의 성립 여부가 불분명합니다. 이는 최저매각가격 산정 시 이러한 잠재적 부담을 감안한 금액이며, 분묘의 정확한 위치 및 인접 토지와의 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 또한, 광활한 임야의 특성상 육안으로 식별되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

'공유자 우선매수 신고' 가능성이 있으며, 만약 공유자가 우선매수권을 행사하더라도 매수 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 향후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없게 됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 용도상 '임야'이므로 직접적인 상업 시설의 존재보다는 주변 지역의 개발 잠재력과 용도지역 편입 현황을 중심으로 분석하는 것이 중요합니다.

물건지 주변으로 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설이 소재하는 점은 지역 내 일정 수준의 인구 밀집 및 소비 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

또한, 본 물건은 보전관리지역, 자연녹지지역, 도시지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어, 관련 법규에 따른 향후 개발 또는 토지 이용 계획 수립에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 주택, 상업 시설, 농경지가 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

본 물건은 북서측과 남서측으로 폭 약 2m의 도로에 접하고 있으며, 일부는 국유지를 통해 접근이 가능합니다. 이러한 도로 현황은 향후 건축 또는 개발 시 도로 확보 및 이용 계획에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 연고 미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 추후 법적 분쟁의 소지가 있으며, 정확한 위치 확인 및 경계 측량 없이는 개발에 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 임야 특성상 추가 분묘의 존재 가능성도 염두에 두어야 합니다.

토지 일부 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 이용 및 관리 상의 갈등이나 협의 과정에서의 어려움이 발생할 수 있습니다.

공부상 지목은 '임야'이나, 일부 현황이 '잡종지 등'으로 나타나 있어 공부와의 차이로 인한 문제 발생 가능성도 있습니다.

울주군 상북면 덕현리 일대에서 발생했던 오수관 공사 관련 토지주 동의 분쟁 사례는, 해당 지역에서 토지 이용 및 개발 과정에서 공유 지분권자 간의 동의와 관련하여 민감한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. 또한, 과거 소호마을에서 오폐수처리시설 건립을 두고 '혐오시설' 논란이 있었던 사례는, 지역 내 환경 및 시설물 배치에 대한 주민들의 민감성을 보여줍니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리의 임야로, 토지 일부 지분으로 진행되는 강제 경매 사건입니다.

분묘 존재 및 분묘기지권의 불확실성, 토지 일부 지분 매각으로 인한 공유 관계, 그리고 2m 도로 접 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

반면, 도시지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도 지역에 편입되어 있고, 주변에 주거 및 근린생활시설이 소재하며 지역 개발 사업이 진행된 바 있어, 이러한 리스크를 성공적으로 관리하고 해결한다면 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있는 물건입니다.

투자를 고려하는 경우, 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통한 분묘 현황 확인, 측량 실시, 공유자 협의 가능성 검토 등 추가적인 조사와 법률 자문을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

분묘 문제를 명확히 해결하고, 다른 공유자들과의 원만한 협의를 통해 토지 이용 방안을 구체화할 수 있다면, 개발 잠재력이 있는 지역의 토지를 상대적으로 유리한 조건에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 지역의 개발 동향, 도시 계획 변경 사항 등을 지속적으로 파악하며 장기적인 안목으로 접근할 경우, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

감정평가액 및 최저매각가격을 면밀히 검토하여, 잠재적 리스크 해소 비용과 향후 개발 이익을 고려한 합리적인 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계