나이스옥션 법원경매 울산 2023타경111072 [1] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "덕현교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 부정형의 토지이며, 자연림임.
일련번호 2): 부정형의 토지이며, 잡종지 등임.

인접 도로상태

일련번호 1): 북서측으로 폭 약 2m 도로에 접함.
일련번호 2): 남서측으로 폭 약 2m 도로에 접하며, 북동측으로 국유지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 농림지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 300m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.
■ 일련번호 2) 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 위 지상에 분묘가 1기 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2)는 지목 "임야" 이나 현황 "잡종지 등" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

물건 비고

1. 연고미상의 분묘1기 소재하고, 지상소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부 불분명(최저매각가격은 분묘로 인한 부담을 감안한 금액임), 분묘의 정확한 위치, 인접토지와의 경계는 측량 필요
2. 광평수 임야로서 육안으로 식별되지않은 분묘 있을수 있음
3. 지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경111072 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3

용도: 임야

감정가: 297,511,000원

토지면적: 31,656.00㎡ (약 9,576.15평)

매각대상 토지 지분: 10,259.7096㎡ (약 3,103.17평)

건물: 없음

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "덕현교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 소재함.

교통상황: 대상물건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

도로상태: 토지 일련번호 1)은 북서측으로 폭 약 2m 도로에 접함. 토지 일련번호 2)는 남서측으로 폭 약 2m 도로에 접하며, 북동측으로 국유지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1): 농림지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m, 300m, 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

* 일련번호 2): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 7일 접수된 최유미 채권자의 강제경매개시결정 (채권액 90,000,000원).

등기부채권 총액: 19,169,509원.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음.

임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 0원임. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

주위 환경: 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 지역 개발에 따른 잠재력은 있으나 현재는 농경 및 주거 혼합 지역 특성을 보임.

토지이용: 도시지역, 자연녹지지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 향후 개발 방향에 따라 가치 변화 가능성이 있음.

5. 생활정보

주변 시설: 대상물건 인근에 주거 및 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 보임.

교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

주변 개발: 최근 국지도 69호선 개량사업 추진으로 교통 접근성 개선이 기대되며, 상북지구 도시개발사업 등이 진행된 바 있어 지역 개발 흐름을 파악할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 연고미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명함. 최저매각가격은 이러한 부담을 감안하여 산정되었으나, 분묘의 정확한 위치 및 경계는 측량을 통해 확인 필요. 광활한 임야 특성상 육안으로 식별되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성 있음.

지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필수적임.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.

지목과 현황 불일치: 일련번호 2) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "잡종지 등"으로 사용되고 있어, 이에 대한 확인 및 정리가 필요할 수 있음.

도로 접근성: 폭 2m의 좁은 도로에 접해 있어, 향후 건축 행위 등 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있음.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 대상 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 과거 가스관리소 건축 관련 주민 반발 사례가 있어 개발 시 주민 민원 발생 가능성은 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 임야 일부 지분 매각 건으로, 토지이용계획상 다양한 용도지역에 포함되어 있어 잠재적 개발 가치는 존재함.

다만, 분묘 존재 및 분묘기지권 불분명, 지분 매각이라는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

최저매각가격은 이러한 분묘로 인한 부담을 감안하여 결정되었으나, 추가적인 분묘 확인 및 법적 검토가 필요하며, 공유자와의 협의 또한 중요한 과제임.

8. 투자 포인트

도시지역, 자연녹지지역 등이 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성.

경매를 통한 시세보다 저렴한 취득 가능성 (리스크 감안).

넓은 면적의 임야 지분으로, 개발 잠재력이 있는 부지 확보 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 297,511,000원 [cite: None]을 기준으로 하되, 분묘 관련 리스크, 지분 매각의 제약, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 분묘에 대한 현장 조사 및 법적 검토, 공유자들의 우선매수권 행사 의사 확인이 선행되어야 합니다.

리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 70~90% 수준 (약 208,257,700원 ~ 267,759,900원)에서 입찰가를 산정해 볼 수 있으나, 이는 개별적인 리스크 수용 능력 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.