나이스옥션 법원경매 울산 2023타경111072 [2] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 157-13 임야 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경111072 [2] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 157-13 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2023타경111072 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 157-13 | 감정가: 2,010,561원 | 최저가: 1,407,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2023타경111072 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경111072 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 157-13

용도: 임야 (현황 잡종지)

감정가: 20,105,610 원

토지면적: 80.00㎡ (약 24.19평) - 본 매각 대상 지분 면적

토지 지분율: 2592.8 (공유 지분)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 송OO

채권자: 최OO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리, "덕현교차로" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 농촌 및 근교의 복합적인 특성을 지니고 있습니다. 대상 물건까지 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측 및 남서측으로 폭 약 2m의 도로에 접하고 있어 차량 통행에 일부 제한이 있을 수 있으며, 북동측으로는 국유지를 통해 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 최OO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 소유자는 송OO입니다. 중요한 점은 '지분매각'이라는 점과 '공유자 우선매수신고' 가능성이 있다는 것입니다. 이는 경매 절차에서 다른 공유자가 해당 물건을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 공유자의 우선매수권 행사 후 보증금 미납 시 해당 공유자는 향후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 현재 소유자 외 다른 공유자의 존재 가능성이 높으며, 이들과의 관계 및 향후 협의 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근에는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지가 분포하고 있어, 국지적인 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 판단됩니다. "덕현교차로" 인근에 위치하고 있어 기본적인 유동인구 및 차량 통행이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권으로 보기는 어렵습니다. 주변의 근린생활시설은 지역 주민을 위한 소규모 상점들 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

울주군 상북면은 울산 시내와의 접근성이 비교적 양호하며, 주변에 녹지 공간이 풍부하여 전원생활의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다. 다만, 본 물건 자체의 생활 편의시설 접근성은 주변의 근린생활시설 및 농경지 분포 등을 고려할 때 제한적일 수 있습니다. 차량 이용 시 "덕현교차로"를 통해 주요 도로망으로 진입 가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 '지분 매각'이라는 점입니다. 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 되므로, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 또한, 지목은 '임야'이나 현황은 '잡종지' 상태이며 일부 도로로 이용될 가능성이 있다는 점은 명확한 리스크입니다. 이는 최저매각가격 산정 시 도로로서의 가치를 감안하였음을 의미하며, 실제 이용 및 가치 평가에 있어 변동성이 있을 수 있습니다. 분묘 1기가 지상에 소재하는 점도 이장 등 추가적인 비용 발생 또는 민원 소지가 될 수 있습니다. 경계가 불명확하여 정확한 경계 측량이 필요하다는 점도 유의해야 할 사항입니다. '가축사육제한구역'에 포함되어 있어 향후 인근 지역에서의 가축 사육 관련 이슈가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 직접적인 혐오시설이 물건지와 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 가축 사육 시설 등은 분포할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면의 농경지 및 주택가와 인접한 임야(현황 잡종지) 지분 매각 건입니다. 접근성 면에서는 "덕현교차로" 인근이라는 장점이 있으나, 지분 매각, 현황과 공부의 차이, 분묘 존재, 경계 불명확성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 토지 공유자들의 존재와 그들의 우선매수권 행사 가능성은 본 건의 낙찰 가능성과 향후 토지 활용 계획에 중요한 변수가 될 것입니다. 도로로 이용될 가능성은 향후 개발 가능성 측면에서 긍정적일 수도 있지만, 현재로서는 불확실성이 크며, 최저매각가격에 이미 반영되었음을 인지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 뚜렷한 투자 포인트보다는 잠재적 가치 상승 또는 특정 목적을 위한 투자 관점에서 접근해야 합니다.

- 지분 활용 가능성: 토지 지분 소유자로서 향후 토지 전체 개발 시 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 다른 공유자들과의 협의가 관건)

- 개발 잠재력: 도시지역, 녹지지역, 자연취락지구 등으로 지정된 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

- 도로 편입 가능성: 현황 잡종지로서 도로로 이용 중일 가능성이 있다는 점은, 향후 도로 부지로 편입되거나 활용될 경우 그 가치가 재평가될 수 있습니다.

- 저가 매수 기회: 여러 리스크 요인으로 인해 일반적인 토지보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 해소 비용 감안 필수)

법원 정보

울산지방법원 경매2계