나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8836 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 소재 "종달교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로(일주도로)변에 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계 획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 건물로서, (사용승인일자 : 2020.05.25, 증축일자 : 2024.04.22) - 외벽 : 타일, 드라이비트, 징크패널 마감 등 - 창호 : 샷시창 등 기호 (3) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일자 : 2020.05.25, 증축일자 : 2023.05.25) - 외벽 : 타일, 드라이비트, 징크패널 마감 등 - 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

기호 (2) : 1층-제1종근린생활시설, 2층-주택 기호 (3) : 1,2층 공히 주택입니다.

설비내역

기호 (2,3) 공히 기본전기설비, 기본위생 및 급배수설비, 화재감지기, 냉방설비 등이 되어 있으며, 기호 (2)-2층 및 기호 (3)은 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수영장 포함.
계단, 난간, 석재데크 등 건물 포함 평가.
목록3. 다락 포함 평가.
조경수, 돌담 등 토지 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8836 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-1

용도: 단독주택 (건물 1동은 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중)

감정가: 1,160,786,000원

토지면적: 951.00㎡ (약 287.68평)

건물면적: 345.74㎡ (약 104.59평) (건물 제시외면적 6.20㎡ 포함 시 약 106.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수영장 포함. 계단, 난간, 석재데크 등 건물 포함 평가. 목록3. 다락 포함 평가. 조경수, 돌담 등 토지 포함 평가.

1. 1 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 소재 "종달교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로(일주도로)변에 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

토지 현황: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

1. 2 권리분석

말소기준권리: 2023-06-12 접수된 제주시수산업협동조합 근저당권 (을13, 토지) / 2023-06-12 접수된 제주시수산업협동조합 근저당권 (을4, 건물). 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 1,346,652,301원

주요 권리 현황:

* 토지 등기부

* 갑1: 소유권이전 (정춘여, 2018-08-10)

* 을13: 근저당권 (제주시수산업협동조합, 804,000,000원, 2023-06-12, 말소기준권리)

* 을19: 근저당권 (이순배, 471,500,000원, 2025-04-22, 말소)

* 갑3: 가압류 (제주신용보증재단, 50,000,000원, 2025-06-11, 말소)

* 갑4: 임의경매 (제주시수산업협동조합, 670,000,000원, 2025-09-23, 말소)

* 갑5: 가압류 (서울보증보험주식회사, 21,152,301원, 2025-11-20, 말소)

* 갑6: 압류 (제주특별자치도, 2025-11-20, 말소)

* 건물 등기부

* 갑1: 소유권보존 (정춘여, 2020-05-29)

* 을4: 근저당권 (제주시수산업협동조합, 804,000,000원, 2023-06-12, 말소기준권리)

* 갑4: 압류 (국민건강보험공단, 2025-03-12, 말소)

* 을9: 근저당권 (이순배, 471,500,000원, 2025-04-22, 말소)

* 갑5: 가압류 (제주신용보증재단, 50,000,000원, 2025-06-11, 말소)

* 갑6: 임의경매 (제주시수산업협동조합, 670,000,000원, 2025-09-23, 말소)

* 갑7: 가압류 (서울보증보험주식회사, 21,152,301원, 2025-11-20, 말소)

* 갑8: 압류 (제주특별자치도, 2026-04-15, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-04

* 확정일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 더강한건설주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 사업일자: 2025-05-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 전

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-08

* 확정일자: 2022-12-08

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 상세한 법률 검토가 필요합니다.)

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않습니다. (물건명세서 참고사항)

1. 3 상권분석

본 건은 제주 제주시 구좌읍 종달리 지역에 위치한 대규모 단독주택입니다. 제공된 주변 시세 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본 건과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

최근 매매 사례 (JSON 데이터 분석):

* 오션파라다이스 (연립): 2025년 9월, 81.8㎡, 10,500만원.

* 메르미엄 (다세대): 2025년 12월, 67.24㎡, 49,000만원. 2026년 2월, 67.24㎡, 49,000만원.

상기 사례들은 공급 면적이 본 건에 비해 훨씬 작고 주택 형태도 다르므로, 본 건의 감정가(11억 6천만원대)와 직접 비교하기는 어렵습니다. 본 건은 넓은 토지와 건축 면적을 갖춘 고급 단독주택으로 판단됩니다. 구좌읍 종달리 지역은 전원생활과 관광이 결합된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

1. 4 생활정보

주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 일주도로변에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 제주 시내 및 주요 관광지로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성으로 인해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1. 5 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전 임차인은 1억 8천만원의 보증금과 대항력을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 상세한 법률적 검토가 반드시 필요한 사항입니다.

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 채무 관계가 복잡한 물건입니다.

지역 제한: 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 각종 규제가 존재하여 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

복합 용도: 건물 일부가 근린생활시설로 이용 중이므로, 순수 단독주택으로서의 활용과는 차이가 있을 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 구좌읍 종달리라는 우수한 입지에 위치한 대규모 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 건축 면적, 그리고 감정평가액을 볼 때 상당한 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

제시된 주변 시세는 본 건과 직접 비교가 어렵지만, 구좌읍 지역 내에서의 부동산 가치는 지속적으로 상승하는 추세에 있습니다.

1. 7 투자 포인트

제주도의 희소성 있는 대지 면적을 가진 단독주택입니다.

향후 토지 활용 가치 및 건축물 신축, 리모델링 등을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

교통 요지인 일주도로 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

1. 8 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,160,786,000원입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 상회하며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 시세 및 법적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

주변 시세 자료가 직접 비교하기 어렵고, 임차인 리스크가 존재하는 점을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 9억 3천만원 ~ 10억 4천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

정확한 예상 입찰가는 임차인 관련 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.