나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8791 [1] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2224 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도련일동 소재 "도련1동마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 평지로서, 나지(감귤과수목 식재)로 이용중임. 기호(2): 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접함. 기호(2): 지적도상 맹지이나, 남서측 비포장도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2017-01-09) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역 <하수도법> 기호(2): 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자의 우선매수신고 제한 있음.
토지만 매각. 목록1. 과수목 포함 평가.
목록1,2. 조경수 등 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8791 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

감정평가액: 1,322,843,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2224

용도: 과수원

토지면적: 3,861.00㎡ (약 1,168.2평)

토지 지분: 1,286.8713㎡ (약 389.2평)

건물면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 지분 매각

제시 외 물건: 과수목 및 조경수 등 포함 평가 (목록1,2)

1.3. 특이사항

매각 구분: 토지 지분 매각

특수 물건 정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 토지만 매각, 과수목 포함 평가.

주의사항: 일괄매각. 지분매각. 공유자의 우선매수신고 제한 있음 (매수보증금 미납 시 다음 매각기일 우선매수청구권 제한).

토지대장상 면적 기재 변경 이력 있음 (등기사항전부증명상 3,292㎡ vs 토지대장상 3,224㎡). (제공된 전체 토지 면적 3,861.00㎡ 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도련일동 소재 "도련1동마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 나지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 지역 및 토지이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 용도지구 및 제한사항: 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김재근

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004-05-14

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자, 확정일자 정보 없음.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리(근저당권, 접수일자 2022-06-03, 아라새마을금고, 300,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 변동: 1965-06-30 김재근 소유권 이전, 2021-02-03 김병구외 2명 증여 소유권 이전.

* 채권 총액: 693,500,000원 (근저당, 지상권 등)

* 경매 개시 결정: 2025-09-22, 박성철 (갑구2번 김병수 지분 임의경매, 55,000,000원)

3.4. 권리분석 종합 의견

본 건은 공유자 지분 매각 물건으로, 임차인은 존재하나 대항력이 없습니다. 말소기준 권리보다 후순위의 모든 권리들은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 공유자우선매수신고 제도가 적용되며, 이에 대한 제한사항이 있으므로 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

제주시 도련일동 일대는 최근 몇 년간 아파트 단지와 상가 건물이 지속적으로 들어서면서 개발이 이루어지고 있습니다. 연북로 연장 계획이 확정되는 등 지역 개발이 기대되는 지역입니다.

4.2. 사업체 및 시설 현황

본건 주변에는 주택 및 나지가 혼재되어 있으며, 도련초등학교, 오름중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 도련초등학교: 제주특별자치도 제주시 화삼로 104 (도련일동)

* 오름중학교: 본건 인근에 위치

5.2. 편의시설 및 기타

* 교통안전공단 제주지사가 도련사거리에 위치하고 있습니다.

* 도련1동 체육공원이 있으며, 이곳에는 4.3희생자 위령비가 설치되어 있습니다.

* 주변 지역은 주택, 상가 건물 등이 혼재하는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 볼 수 있습니다.

* 제주시 도련일동은 법정동으로 삼양동 주민센터를 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 거래 허가 구역

제주시 화북2-도련1-영평-봉개동 전역이 2023년 11월 20일부터 5년간 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 혐오시설 관련

본건 소재지와 직접적인 관련은 없으나, 제주시 봉개동 매립장 등 폐기물 처리 관련 시설이 제주시 동부 외곽 지역에 존재하며, 이와 관련된 주민 민원이 간헐적으로 발생하고 있습니다.

6.3. 토지 면적 차이

등기사항전부증명서 상의 면적과 토지대장 상의 면적에 차이가 존재합니다. (등기사항전부증명상 3,292㎡ vs 토지대장상 3,224㎡) 이는 본 건의 전체 면적인 3,861.00㎡와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 추후 재산권 행사 시 참고가 필요합니다.

6.4. 공유자 우선매수권 제한

공유자의 우선매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 이는 낙찰 후 공유자의 변동 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 도련일동에 위치한 과수원 지분 매각 건입니다. 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 도시 계획에 따른 활용 가능성이 존재합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. 다만, 지분 매각이라는 점, 토지 거래 허가 구역 지정, 그리고 공유자 우선매수신고 관련 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다. 과수목 및 조경수 등이 포함 평가되어 있어 이를 고려한 가치 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제2종일반주거지역 내 토지 지분으로, 향후 개발 가능성 존재.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 주변 지역 개발 진행 중 (연북로 확장 등).

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,322,843,000원이며, 토지 지분 매각입니다.

* 감정가 대비 지분 비율: 1,322,843,000원 * (1,286.8713㎡ / 3,861.00㎡) ≈ 440,947,667원

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가, 향후 개발 가능성, 토지 거래 허가 구역 지정 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 낙찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 변동 사항 등을 재확인하여 최종적인 투자 결정을 내리시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.