나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1767 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 "서귀포초등학교" 남서측 근거리에 위치하는 부동산(토지,건물)로서 주위는 일반음식점, 소규모점포, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통의 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(유사)사다리형의 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 준주거지역, 고도지구(15m이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(서귀진지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주 서귀포층 패류화석 산지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, [사용승인일 : 1984-08.31.) 외벽 : 타일 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어 및 벽지 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 일반음식점(제주해풍횟집)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 냉방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

- 기호(2) 건물 2층 부분은 공부상 '주택'이나, 현황 '일반음식점'으로 이용중임. - 기호(2) 건물은 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 '슬래브 및 기와지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-7) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1767 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 660-8

용도: 근린시설 (건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설, 기타용도: 소매점, 주택)

감정가: 586,844,340원

토지면적: 210.00㎡ (약 63.53평)

건물면적: 211.42㎡ (약 63.96평)

건물 제시외 면적: 145.80㎡ (약 44.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영주물산

특이사항: 공동담보, 위반건축물

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-7) 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 "서귀포초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 일반음식점, 소규모점포, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지형상: (유사)사다리형 토지로 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남서측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 고도지구(15m 이하), 중로2류(15m~20m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 (다수), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리는 2020년 9월 8일 중소기업은행 근저당 (580,800,000원) 입니다.

* 이 외에 채권 최고액 36,000,000원의 영주물산주식회사 근저당공동담보 및 영주물산의 임의경매 개시 결정 등기 등이 확인됩니다.

* 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 616,800,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 현재 임차인으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건 토지 및 인접 토지(서귀동 961-67, 660-3번지)에 걸쳐 제시 건물(목록2) 일부 및 제시외 건물(1-6, 1-7) 일부가 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 이들 토지에 대한 본건 건물 및 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 인수 가능성이 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 서귀동 일대는 다양한 소매점, 일반음식점, 숙박시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 서귀포초등학교 인근에 위치하여 지역 주민 및 학생, 통행인구를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 제주도의 관광 산업 활성화를 고려할 때, 관광객을 대상으로 하는 업종(음식점, 카페, 기념품점 등) 또는 숙박 시설로서의 잠재력도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서귀포초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 기본적인 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변환경: 일반음식점, 소규모 점포, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역의 특색을 나타냅니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물(목록2)은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축 관련 법규 위반에 따른 시정명령, 이행강제금 부과 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 건물(목록2) 2층은 공부상 '주택'으로 되어 있으나, 현황은 '일반음식점(소매점)'으로 이용되고 있습니다.

* 건물(목록2)의 지붕은 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 '슬래브 및 기와지붕'으로 되어 있어, 실제 현황과 공부상의 차이가 존재합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서에 포함된 제시외 건물(1-1~1-7) 중 일부는 본건 토지뿐만 아니라 인접 토지(서귀동 660-3) 지상에도 소재하고 있습니다. 이에 대한 점유 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 법정지상권 성립 불분명: 제시 건물 및 제시외 건물을 위한 법정지상권의 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 철거 등의 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

* 건물 일부 확장: 본건 건물(목록2)은 인접 토지(서귀동 961-67) 지상으로 일부 확장되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이 부분에 대한 소유권 및 사용 권한 등 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 중심부에 위치한 제1종근린생활시설로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역 내 입지를 갖추고 있습니다. 서귀포초등학교 인근이라는 장점과 더불어, 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 공부와 현황의 차이, 법정지상권 성립 불분명, 건물 일부 확장 등 다수의 법적, 물리적 리스크 요소를 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서귀포시 중심 상권에 위치하며, 초등학교 인근으로 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

* 활용 다양성: 근린생활시설로서 소매점, 음식점, 카페 등 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 가능합니다.

* 토지 가치: 서귀포시 내 토지로서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 부가 가치: 제시외 건물 포함으로 추가적인 활용 및 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 586,844,340원입니다. 임차인 관련 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 위반건축물, 공부상 차이, 법정지상권 성립 불분명 등 다수의 리스크 요소를 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 상세 현장 조사, 건축물 관련 법규 확인, 유사 물건 낙찰가 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.