나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1758 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 1940-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 '곽금초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산(토지)이며 부근은 소규모 점포, 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 고도지구(15M이하) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 토지는 지목이 '전'으로서 농지취득증명을 필요로 하는 농지로 판단되나 해당관청에 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1758 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 1940-3

용도: 전 (주거나지로 이용 중)

감정가: 423,400,000원

토지면적: 580.00㎡ (약 175.45평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 곽지새마을금고

감정평가 요약:

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 '곽금초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 점포, 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난함. 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지로 이용 중임. 북동측으로 폭 12m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 1940-3 번지.

* 주변 환경: '곽금초등학교' 동측 인근에 위치하며, 소규모 점포, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 도로: 북동측으로 폭 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권: 박동균 (1965년), 송장옥 (2006년 협의분할 상속)

* 말소기준권리: 곽지새마을금고 근저당 (2018년 9월 13일 접수, 260,000,000원)

* 기타 말소된 권리: 곽지새마을금고 지상권, 곽지새마을금고 근저당 (2020년), 강옥란 근저당 (2024년)

* 임의경매 개시 결정: 곽지새마을금고 (2025년 9월 19일 접수, 258,541,280원)

* 등기부 채권 총액: 392,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 요약에서는 해당 지상권이 '말소'로 기재되어 있어 실제로는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되어 실제 점유자가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 소규모 점포, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 용도 지역: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 목적의 개발 가능성이 있으나, 다른 여러 제한 사항이 존재합니다.

* 잠재력: 주변의 소규모 점포 혼재는 향후 지역 상권 활성화 시 연계 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: '곽금초등학교'가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통 및 편의시설: 버스정류장이 인근에 있고, 차량 접근성이 좋아 생활 편의성이 보통 수준입니다. 구체적인 마트, 병원 등의 편의시설은 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 애월읍 곽지리의 지역 특성을 고려할 때, 해당 물건 인근에 심각한 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 정확한 확인은 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 중로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등 다수의 법규에 의한 개발 및 이용 제한 사항이 많아 향후 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 지목과 현황의 차이: 지목은 '전'이나 현황은 '주거나지'로 이용 중입니다. '전' 지목의 토지는 농지취득증명 발급이 필요할 수 있으며, 해당 관청에 재확인이 필수적입니다. 농지취득이 불가할 경우 입찰에 신중해야 합니다.

* 미확인 임대 관계: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 존재하며 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 392,000,000원으로, 감정가(423,400,000원)와 유사한 수준으로, 경매 취하나 유찰 가능성이 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 곽지리에 위치한 토지로, 곽금초등학교 인근에 자리하고 있어 생활 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 제1종일반주거지역에 속해 있어 주택 신축 등 주거지로서의 활용 가능성이 있으나, 다수의 법규에 의한 개발 제한 사항이 존재하며, 지목이 '전'임에도 불구하고 주거지로 이용되고 있어 농지취득증명 발급 문제 및 실제 토지 이용 계획 수립에 신중한 검토가 필요합니다. 등기부상 총 채권액이 감정가와 유사한 수준으로, 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 미확인 임대 관계는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월 지역의 매력적인 입지: 관광지로 유명한 애월 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거지로서의 활용 가능성: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주택 신축 등 주거 목적 개발의 기반이 됩니다.

* 양호한 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 접근이 편리한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 423,400,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 토지 이용 계획 및 제한 사항, 지목과 현황의 차이로 인한 농지취득증명 문제, 미확인 임대 관계 등의 잠재적 리스크를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

총 등기부 채권액(392,000,000원)이 감정가 수준으로 존재하여 유찰 가능성은 낮습니다. 이러한 점과 각종 제약 조건을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 약 85% 수준인 360,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.