나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50641 [1] 전라남도 완도군 군외면 영풍리 131-7 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1.본건 지상 제시외 건물, 컨테이너 2동, 이동식 주택 1동 매각 제외
2.토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50641 (1)

소재지: 전라남도 완도군 군외면 영풍리 131-7

용도: 잡종지

감정가: 26,901,000원

토지면적: 573.00㎡ (약 173.33평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 완도군산림조합

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 완도군 군외면 영풍리에 위치하고 있습니다. 군외면은 완도군 본섬의 북쪽에 자리하며, 해남군의 남창리와 완도 본섬을 잇는 남창교 및 완도연륙교를 통해 육지와 연결되는 지역입니다. 완도수목원이 군외면 대문리에 위치해 있으며, 완도대교 군외면 방면의 다리 아래 공간에는 바닥 분수대가 설치된 야외무대 시설이 있습니다. 또한, 군외면은 해변포도, 방울토마토, 딸기, 비파 등 농산물과 김, 파래, 미역 등 해조류 생산이 이루어지는 지역입니다. 2026년 10월 준공 예정인 LPG 소형 배관망 구축 사업이 군외면 소재지 158세대를 대상으로 진행 중입니다. 2025년 완공을 목표로 사후도와 본섬을 잇는 연륙교 건설 사업도 추진 중입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2021년 06월 10일 접수된 완도군산림조합의 근저당권(20,400,000원)입니다. 등기부등본 상 을구의 근저당권들은 모두 말소 예정이며, 갑구의 가처분 및 임의경매 개시 결정 또한 말소 예정입니다. 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않으며, 소유권만 이전받게 됩니다.

총 등기부채권액은 44,400,000원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원이며, 특이사항으로 제시외 건물(컨테이너 2동, 이동식 주택 1동)은 매각에서 제외됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 군외면은 주로 농수산물 생산 및 관광 자원을 바탕으로 하는 지역입니다. 완도수목원, 장보고기념관 등 관광지가 인근에 있으며, 해변포도, 방울토마토, 딸기 등 농산물과 김, 미역 등 해조류가 생산됩니다. 또한, 군외면 소재지에는 LPG 배관망이 구축되어 에너지 공급이 개선될 예정이며, 사후도와의 연륙교 건설이 추진되는 등 지역 개발이 이루어지고 있습니다. 다만, 본 물건 자체에 대한 구체적인 상권 분석 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

완도군 군외면은 완도수목원, 장보고기념관 등의 관광 자원이 있으며, 해상 교통으로는 완도항에서 제주도로 가는 배편이 있습니다. 군외면 소재지에는 LPG 배관망 구축 사업이 진행 중으로 에너지 공급 개선이 기대되며, 면 내에는 군외초등학교, 군외국민학교 분교 등이 위치하고 있습니다. 또한, 대형 택시 운행으로 대중교통 이용에 대한 불편 해소 노력이 있었으나, 마을 간 편의시설의 격차가 있을 수 있습니다. 인접 도로 상황 및 경계 불명확에 대한 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 시설물: 본건 토지 지상에 있는 컨테이너 2동과 이동식 주택 1동은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 활용에 있어 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다.

* 법정지상권: 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 해당 건물의 소유자가 토지를 사용하는 것에 대해 인내해야 하며, 이는 토지의 사용 수익을 제한할 수 있습니다.

* 토지 가액 제한: 제시외 건물로 인해 토지의 감정가액이 제한된 상태입니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계가 불명확하여, 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 실제 점유 면적과 공부상 면적의 차이를 야기하거나, 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 군외면 영풍리에 소재한 잡종지로서, 감정가는 26,901,000원입니다. 토지 면적은 573㎡입니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 하지만, 토지 위에 제시외 건물(컨테이너 2동, 이동식 주택 1동)이 존재하며 매각 대상에서 제외되어 법정지상권 성립 가능성이 불분명한 점, 그리고 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 점이 주요한 리스크 요인으로 분석됩니다. 이러한 점들은 향후 토지의 활용 및 가치 상승에 제한을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 제시외 건물 정리 시 토지 가치 상승 잠재력: 제시외 건물들을 정리하고 토지를 본래의 용도에 맞게 활용할 경우, 토지의 가치가 재평가될 수 있습니다.

* 완도군 개발 계획과의 연계 가능성: 군외면 지역은 LPG 배관망 구축, 사후도 연륙교 건설 등 지역 개발이 추진되고 있어, 향후 기반 시설 확충 및 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 경매 물건의 감정가가 2,690만 원으로, 토지 면적 대비 비교적 낮은 수준으로 평가되어 있어, 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 26,901,000원입니다. 제시외 건물 존재 및 법정지상권 성립 불분명, 경계 불명확 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하의 신중한 접근이 필요할 수 있습니다. 잠재적 리스크 해소 비용 및 예상되는 활용 방안을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 제시외 건물 철거 비용, 법정지상권 성립 가능성에 대한 법률 검토, 경계 측량 비용 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 이를 바탕으로 감정가의 70~90% 수준을 고려해볼 수 있으나, 투자 목적 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.1.물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50641 (1)

소재지: 전라남도 완도군 군외면 영풍리 131-7

용도: 잡종지

감정가: 26,901,000원

토지면적: 573.00㎡ (약 173.33평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 완도군산림조합

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 완도군 군외면 영풍리에 위치하고 있습니다. 군외면은 완도군 본섬의 북쪽에 자리하며, 해남군의 남창리와 완도 본섬을 잇는 남창교 및 완도연륙교를 통해 육지와 연결되는 지역입니다. 완도수목원이 군외면 대문리에 위치해 있으며, 완도대교 군외면 방면의 다리 아래 공간에는 바닥 분수대가 설치된 야외무대 시설이 있습니다. 또한, 군외면은 해변포도, 방울토마토, 딸기, 비파 등 농산물과 김, 파래, 미역 등 해조류 생산이 이루어지는 지역입니다. 2026년 10월 준공 예정인 LPG 소형 배관망 구축 사업이 군외면 소재지 158세대를 대상으로 진행 중입니다. 2025년 완공을 목표로 사후도와 본섬을 잇는 연륙교 건설 사업도 추진 중입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2021년 06월 10일 접수된 완도군산림조합의 근저당권(20,400,000원)입니다. 등기부등본 상 을구의 근저당권들은 모두 말소 예정이며, 갑구의 가처분 및 임의경매 개시 결정 또한 말소 예정입니다. 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않으며, 소유권만 이전받게 됩니다.

총 등기부채권액은 44,400,000원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원이며, 특이사항으로 제시외 건물(컨테이너 2동, 이동식 주택 1동)은 매각 대상에서 제외됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 군외면은 주로 농수산물 생산 및 관광 자원을 바탕으로 하는 지역입니다. 완도수목원, 장보고기념관 등 관광지가 인근에 있으며, 해변포도, 방울토마토, 딸기 등 농산물과 김, 미역 등 해조류가 생산됩니다. 또한, 군외면 소재지에는 LPG 배관망이 구축되어 에너지 공급이 개선될 예정이며, 사후도와의 연륙교 건설이 추진되는 등 지역 개발이 이루어지고 있습니다. 다만, 본 물건 자체에 대한 구체적인 상권 분석 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

완도군 군외면은 완도수목원, 장보고기념관 등의 관광 자원이 있으며, 해상 교통으로는 완도항에서 제주도로 가는 배편이 있습니다. 군외면 소재지에는 LPG 배관망 구축 사업이 진행 중으로 에너지 공급 개선이 기대되며, 면 내에는 군외초등학교, 군외국민학교 분교 등이 위치하고 있습니다. 또한, 대형 택시 운행으로 대중교통 이용에 대한 불편 해소 노력이 있었으나, 마을 간 편의시설의 격차가 있을 수 있습니다. 인접 도로 상황 및 경계 불명확에 대한 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 시설물: 본건 토지 지상에 있는 컨테이너 2동과 이동식 주택 1동은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 활용에 있어 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다.

* 법정지상권: 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 해당 건물의 소유자가 토지를 사용하는 것에 대해 인내해야 하며, 이는 토지의 사용 수익을 제한할 수 있습니다.

* 토지 가액 제한: 제시외 건물로 인해 토지의 감정가액이 제한된 상태입니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계가 불명확하여, 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 실제 점유 면적과 공부상 면적의 차이를 야기하거나, 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 군외면 영풍리에 소재한 잡종지로서, 감정가는 26,901,000원입니다. 토지 면적은 573㎡입니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 하지만, 토지 위에 제시외 건물(컨테이너 2동, 이동식 주택 1동)이 존재하며 매각 대상에서 제외되어 법정지상권 성립 가능성이 불분명한 점, 그리고 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 점이 주요한 리스크 요인으로 분석됩니다. 이러한 점들은 향후 토지의 활용 및 가치 상승에 제한을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 제시외 건물 정리 시 토지 가치 상승 잠재력: 제시외 건물들을 정리하고 토지를 본래의 용도에 맞게 활용할 경우, 토지의 가치가 재평가될 수 있습니다.

* 완도군 개발 계획과의 연계 가능성: 군외면 지역은 LPG 배관망 구축, 사후도 연륙교 건설 등 지역 개발이 추진되고 있어, 향후 기반 시설 확충 및 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 경매 물건의 감정가가 2,690만 원으로, 토지 면적 대비 비교적 낮은 수준으로 평가되어 있어, 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 26,901,000원입니다. 제시외 건물 존재 및 법정지상권 성립 불분명, 경계 불명확 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하의 신중한 접근이 필요할 수 있습니다. 잠재적 리스크 해소 비용 및 예상되는 활용 방안을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 제시외 건물 철거 비용, 법정지상권 성립 가능성에 대한 법률 검토, 경계 측량 비용 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 이를 바탕으로 감정가의 70~90% 수준을 고려해볼 수 있으나, 투자 목적 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.