나이스옥션 법원경매 순천 2025타경639 [1] 전라남도 광양시 다압면 신원리 산123-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 진상면 비평리 소재「비평마을」북측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 토지임야, 잡종지, 농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1) 부정형의 자연림, 본건 2,3) 부정형의 토지임야임.

인접 도로상태

본건 1)은 북측으로 지적도상 도로와 접함. 본건 2)는 서측으로 도로가 개설되어 있음. 본건 3)은 지적도상 맹지이나 현황 남측으로 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 가축사육제한구역(2025-04-21)(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-04-21)(젖소,닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(350m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도)<도로법>, 임업용산지<산지관리법>임. <본건 2> 토지이용계획확인원상, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-04-21)(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>임. <본건 3> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 가축사육제한구역(2025-04-21)(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-04-21)(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-04-21)(젖소,닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(350m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 1~3)은 임야로 부지 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였음. ㉢ 본건은 지적도면에 의한 개략적인 목측 및 탐문 등에 의한 일반적인 현장 조사방법에 따라 감정평가를 실시하나, 본건 인근의 지적경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란한 바 지적경계복원측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바람. ㉣ 본건 1,2)는 토지이용계획확인원상 "접도구역"에 저촉되어 있으며, 본건 1)은 전체면적 대비 저촉면적이 과소하여 이에 구애없이 평가하였고 본건 2)는 지적도면을 활용하여 개략적인 저촉면적을 파악하여 개별요인 비교시 행정적요건에 반영하여 평가하였음. ㉤ 본건은 광평수 임야로서 전수조사에 애로사항이 있어 분묘소재 여부는 불분명한 바, 업무진행시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경639 (1)

소재지: 전라남도 광양시 다압면 신원리 산123-11

용도: 임야

감정가: 384,573,000원

면적: 총 19,341.00㎡ (약 5,851평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광양시산림조합

2. 입지조건

소재지 설명: 본건은 전라남도 광양시 다압면 신원리 산123-11에 위치합니다. 다압면은 섬진강과 인접한 청정 지역으로, 매실, 밤, 배 등 농특산물 생산지로 알려져 있습니다.

주위환경: 본건은 자연림, 토지임야, 잡종지, 농경지 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태: 본건 1)은 북측으로 지적도상 도로와 접하며, 본건 2)는 서측으로 도로가 개설되어 있습니다. 본건 3)은 지적도상 맹지이나 현황 남측으로 포장 임도가 개설되어 있습니다.

지역 개발: 광양시는 백운산 산림복지단지 조성 사업 등을 통해 산림휴양 및 관광 자원을 개발하고 있으며, 다압면 지역 역시 이러한 흐름 속에서 자연 친화적 관광 및 임업 관련 활동이 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

소유권: 오종민 씨가 2015년 10월 20일 소유권 이전 등기를 하였습니다. [토지 등기부요약]

근저당: 광양시산림조합 명의의 근저당이 다수 설정되었으며, 말소기준권리인 2025년 9월 23일자 근저당(금 259,321,711원) 외 다수의 권리(근저당, 지상권, 가압류 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. [토지 등기부요약]

가등기: 노선자 명의의 소유권이전청구권가등기가 2019년 9월 10일 등기되어 있습니다. [토지 등기부요약]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있으며, 특히 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. [물건명세서 참고사항]

임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. [임차인 현황]

4. 상권분석

용도 제한: 본건은 임야로, 토지이용계획확인원상 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 산지관리법상 임업용 또는 준보전산지로 분류됩니다. [원문]

개발 가능성: 현재는 산지 관련 법규의 적용을 받으나, 지역 특성상 향후 산림 자원 활용, 임업, 또는 자연 친화적인 시설(예: 느랭이골 자연리조트) 등의 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

인근 개발 동향: 광양시 전반적으로는 산업 단지 및 택지 개발 등이 진행되고 있으나, 본건 소재지인 다압면 신원리 일대는 주로 농업 및 산림 자원 활용 중심의 개발 양상을 보입니다.

5. 생활정보

자연 환경: 본건은 자연림과 임야로 구성되어 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

편의 시설: 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

관광 자원: 섬진강, 매화마을 등 지역의 주요 관광 자원과 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어, 경매 진행 시 이를 반드시 확인해야 합니다. [특이사항, 물건명세서 참고사항]

지적 경계 불분명: 감정평가 시 지적 경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란했으며, 지적 경계 복원 측량이 필요한 상황입니다. [감정평가서요약]

토지이용계획 및 제한:

* 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다. [원문]

* 가축사육제한구역 (1000m, 350m, 모든 가축)에 해당하여 축산업 관련 시설 설치가 제한될 수 있습니다. [원문]

* 접도구역 (지방도)에 저촉되는 부분이 있어 도로 관련 제한이 있을 수 있습니다. [원문]

* 본건 3)은 지적도상 맹지이나 현황 임도가 있어 이용에는 지장이 없을 것으로 보이나, 공식적인 도로 접근성은 확인이 필요합니다. [원문]

* 일부 지역은 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, (영산강·섬진강)수변구역으로 지정되어 있어 관련 시설 설치가 불가합니다. [원문]

분묘 소재 불분명: 광범위한 임야로 인해 분묘 소재 여부를 전수 조사하기 어려워 불분명하며, 재확인이 필요합니다. [감정평가서요약, 물건명세서 참고사항]

중복사건 및 공동담보: 중복 사건 및 공동 담보 물건이 존재하므로, 경매 진행 및 낙찰 후 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. [특이사항]

혐오시설: 광양시 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설 관련 민원이 발생하고 있으나, 본건 소재지인 다압면 신원리 일대에서 직접적인 혐오시설의 존재나 인근 개발 계획은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 다압면의 아름다운 자연 속에 위치한 임야입니다. 감정가는 3억 8천여만 원 수준이며, 토지 면적은 약 5,851평입니다. 권리 관계상 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 분묘기지권의 성립 가능성과 지적 경계의 불분명함, 다양한 토지이용 규제 등이 잠재적 리스크로 존재합니다. 특히, 분묘 소재 여부와 지적 경계 복원 측량은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 자연 환경은 우수하나, 생활 편의 시설 접근성 및 개발 관련 규제를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시의 청정 자연 환경 속에 위치한 넓은 임야라는 점.

* 산림 자원을 활용한 임업, 산림 휴양 시설, 또는 자연 친화적인 개발 사업의 잠재력.

* 지역 개발 및 산림 관련 지원 사업(예: 산림소득 지원 사업) 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 분묘 확인, 지적 경계 측량, 인근 유사 임야의 최근 실거래가 및 공시지가 분석, 그리고 향후 개발 가능성 및 규제 완화 여부에 대한 심층적인 검토가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가 384,573,000원은 최초 기준 가격으로 참고할 수 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황, 물건의 명확한 가치 평가, 그리고 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.