나이스옥션 법원경매 순천 2025타경634 [1] 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 994-6 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 광양읍 칠성리 소재 광양칠성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독 및 다세대주택, 근린상가 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건 소재 구분건물까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨

건물의 구조

본건 소재 구분건물까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 엘리베이터, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경634 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 994-6 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

건물면적: 70.80㎡ (약 21.42평)

1.3. 건축물 정보

주요 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 3층

사용승인일: 2019년 12월 16일 (건축물대장 기준)

구분건물감정평가요항표에 따르면 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

전라남도 광양시 광양읍 칠성리 소재 광양칠성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린상가 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 구분건물까지 차량 진입이 가능합니다. 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 소로한면에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

광양신용협동조합 근저당 (접수일자: 2024-11-15, 채권최고액: 132,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 소유권이전2번신탁등기말소(갑3), 말소기준권리인 근저당권(을3), 임의경매개시결정(갑8), 순천세무서장의 압류(갑9) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

주택임차권 (권리자: 김선영, 권리금액: 50,000,000원, 접수일자: 2025-10-10)은 '인수'로 표기되어 있습니다. 임차인 김 은 보증금 50,000,000원에 2025년 10월 10일 전입신고를 하였으나, 확정일자는 기재되어 있지 않습니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, '비고'란에 '인수'로 표기된 점은 특이사항으로, 매수인이 해당 임차 보증금 50,000,000원을 부담해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 주요 권리 요약

등기부채권 총액: 182,000,000원

인수 보증금 합계 (명시된 금액 기준): 0원 (단, 임차권 인수 명시됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사물건 거래 사례

주변 유사 건물인 '대륙리버빌2차'(2013년 건축, 65.99㎡)는 2024년 12월 152,000,000원(약 760만원/평)에 거래되었습니다. '대륙리버빌(A)'(2012년 건축, 70.25㎡)는 2025년 12월 100,000,000원(약 470만원/평)에 거래된 사례가 있으나, 거래 시점이 미래인 점을 감안할 때 시세 참고 시 주의가 필요합니다.

4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 187,000,000원으로, 70.80㎡(약 21.42평) 기준 약 870만원/평 수준입니다. 이는 비교적 최근 거래된 유사 건물(대륙리버빌2차)의 거래가(약 760만원/평) 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 다만, 본건은 2019년경 건축된 건물로 건축 연식 대비 가치 평가가 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내부에 기본적인 위생설비, 급배수시설, 엘리베이터, 소화전설비, 도시가스 난방설비, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 근린상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

광양칠성초등학교가 인근에 위치하여 초등 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 '인수'로 명시된 임차인 김 의 주택임차권입니다. 보증금 50,000,000원을 매수인이 부담해야 할 가능성이 있으며, 이는 총 매입 비용 증가 요인이 됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점은 해당 임차권의 법적 지위에 대한 추가 확인이 반드시 필요함을 시사합니다.

6.2. 감정가 대비 시세

감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 고가 낙찰 시 시세차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당되므로, 해당 구역의 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 광양읍에 위치한 다세대주택으로, 2019년경 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 교통이 편리하고 초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 가치가 있는 물건입니다. 하지만 '인수'로 명시된 임차인 보증금 50,000,000원의 부담 가능성이 가장 큰 리스크이며, 감정가가 시장 시세 대비 높게 형성되어 있는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 신축인 건물(2019년 준공)이라는 장점이 있습니다.

* 전용면적 70.80㎡(약 21.42평)으로 넉넉한 주거 공간을 제공합니다.

* 주거 선호 지역에 위치하며 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 187,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 임차인 인수 위험(50,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

이는 임차인 보증금 50,000,000원을 합산할 경우 총 예상 매입 비용이 185,000,000원이 되어 감정가 수준 내외로, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 수준의 투자 접근이 가능할 것으로 판단됩니다. 입찰 시에는 임차권 관련 법적 사항을 철저히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.