나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4460 [1] 전라남도 무안군 일로읍 일로로 62, 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 <일로초등학교> 남서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 상가, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건 중
제101호 외 8개호로
외벽 : 석재마감, 드라이비트마감 등,
내벽 : 콘크리트마감, 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호 가)-아) : 공실임.
기호 자) : 사무소임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐기경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 세장형 평지로, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

- 본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 각각 독립된 구분건물로 등재되어 있고,
현황 기호 가), 나) 기호 다), 라), 기호 마), 바)는은 벽체 경계 구분이 없는 상태이나,
구분건물의 위치가 도면 등에 의해 특정가능하며, 경계벽 복원이 용이하다가 판단되는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2024타경4460 (1)

소재지: 전라남도 무안군 일로읍 일로로 62, 1층101호

용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 1,065,000,000원

토지면적: 103.87㎡ (약 31.41평)

토지지분: 103.87200000000001㎡ (약 31.41평)

건물면적: 245.87㎡ (약 74.37평)

건물지분: 245.87㎡ (약 74.37평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOO (천지농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중

1.2. 건물 현황 (건축물대장 요약)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하1층 / 지상5층

해당 층: 1층

전유부분 면적: 245.87㎡ (약 74.37평)

건물 전체 대지면적: 488㎡ (약 147.62평)

건물 전체 연면적: 1889.71㎡ (약 571.71평)

승강기: 1대 설치

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 <일로초등학교> 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상가, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

건물 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 10월 27일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

이후 접수된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

말소 대상 권리: 을2, 을3, 을4, 갑10, 갑14.

최초 임의경매 개시 결정: 2024년 11월 20일 천지농업협동조합 (갑13)

소유권 이전: 갑3 (주상종합건설주식회사), 갑12 (송지영)

총 등기부채권액: 2,551,225,640원

3.2. 임차인 현황

*: 진

보증금: 100,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2024년 05월 03일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 결과

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도 대상이 될 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음 (단, 물건명세서 비고란에 "일괄매각" 기재되어 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 활동

본 물건이 위치한 일로읍 지역은 일로초등학교 인근으로, 배후 주거 단지 및 기존 상가들을 바탕으로 한 지역 소비 상권을 형성하고 있습니다.

근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합한 입지입니다.

4.2. 건물 이용 현황

현재 일부 호실은 공실 상태이며, 일부 호실(기호 자)은 사무소로 이용 중입니다.

전체 9개 호실 중 1층 101호가 본 경매 대상 물건입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공시설

일로초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

지역 내 상가 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 것으로 판단됩니다.

주변 지도 검색 결과, 특정 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5.2. 주거 및 상업 혼재 지역

상가와 단독주택이 섞여 있어 지역 특성상 유동인구 및 상주인구의 패턴을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분건물 공부상 현황과 실제 이용 상태의 차이

감정평가서 상 '공부와의 차이' 항목에 따르면, 본 건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 독립된 구분건물로 등재되어 있으나, 현황 기호 가), 나) 등은 벽체 경계 구분이 없이 하나의 호실로 사용 중입니다.

이는 추후 원상 복구 또는 건축법규 위반 등의 문제가 발생할 수 있는 소지가 있습니다. 경매 진행 시 이 부분을 반드시 확인하고 법적 절차 및 복구 비용을 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무자가 여러 부동산을 담보로 제공한 경우 다른 담보물의 경매 결과나 채무 처리 상황이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 미확인 정보

임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미상이나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

기타 참고사항으로 임대 관계 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍에 위치한 제1종근린생활시설로, 일로초등학교 인근에 자리하여 지역 내 상권의 기반을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

하지만, 가장 큰 리스크는 구분건물임에도 불구하고 벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중인 점으로, 이는 향후 법적 문제나 추가적인 비용 발생 가능성이 있으므로 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 또한 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 근린상가로서 지역 기반 수요 기대 가능.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 절차 진행 용이 예상 (인수 권리 없음, 대항력 없는 임차인).

* 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 106,500,000원을 기준으로 하되, 물건의 실제 상태, 현장 조사 결과, 주변 시세, 그리고 벽체 구분 없이 사용 중인 부분에 대한 원상 복구 비용 및 법적 검토 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 순수하게 본 건의 가치와 잠재적 리스크를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사와 전문가 상담을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.